B-Standorte als Alternative
Auf der Suche nach Alternativen zu hochpreisigen Metropolen sollten Anleger daher auch B-Standorte in den Blick nehmen, da sie oft bessere Renditeaussichten bieten. Der WGH Marktbericht Deutschland von Engel & Völkers Commercial hat die Kaufpreise von Wohn- und Geschäftshäusern in deutschen Städten analysiert. Demnach liegt die durchschnittliche Rendite für Zinshäuser in München bei 4,61 Prozent per annum, was im Umkehrschluss bedeutet, dass Objekte dort im Mittel zum 21,7-Fachen der Jahresmieteinnahme veräußert werden – in den Toplagen sind die Preise noch deutlich höher.
In Hamburg müssen Käufer nach den letzten Daten das 20,5-Fache bezahlen, die Rendite liegt bei 4,88 Prozent (siehe Tabelle Seite 112). In Berlin rangiert das durchschnittliche Renditeniveau bei 5,18 Prozent, in Frankfurt bei 5,56 Prozent. Bereits über der Sechs-Prozent-Marke liegen dagegen B-Standorte wie Karlsruhe und Wiesbaden mit 6,07 und 6,25 Prozent. Dort sind Zinshäuser im Mittel zum 16,5- und 16-Fachen der Jahresmiete und damit für Investoren deutlich günstiger zu erwerben.
Im bundesweiten Gesamtdurchschnitt liegt der Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert der IVD-Untersuchung zufolge gegenwärtig bei 979,61 Euro und damit 2,3 Prozent höher als im Jahr 2010. Das ist weit entfernt von den Preisen, die derzeit in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin aufgerufen werden.
Zum Vergleich: Nach den von Immobilienscout 24 ermittelten Daten des jährlichen Cash.-Städtereports liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in guten Lagen in München bei 3.657 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg werden 3.102 Euro erzielt. In Karlsruhe sind dagegen im Mittel lediglich 1.701 Euro pro Quadratmeter zu entrichten, in Wiesbaden 2.209 Euro.
Aber auch in begehrten Mittelstädten hat das Niveau nach den Ergebnissen der IVD-Analyse bereits kräftig angezogen. Die Städte mit der höchsten Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr sind Kassel (plus 18 Prozent), Karlsruhe (plus 15 Prozent), Bremen und Krefeld (plus 14 Prozent) sowie Passau und Konstanz (plus 12 Prozent).
Droht bereits Überhitzung?
Die Frage ist zudem, ob den Metropolen bereits eine Überhitzung droht. Das Portal Immobilienscout 24 hat einen Bubble- Indikator entwickelt, der Mieten und Kaufpreise zueinander in Relation setzt und ausweist, ob sie sich unterschiedlich entwickeln. „In Frankfurt etwa haben sich die Miet- und Kaufpreise fast gleichmäßig nach oben bewegt. Anders in Berlin: Dort sind trotz gestiegener Kaufpreise die Mieten deutlich stärker gewachsen“, erläutert Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung. Demzufolge hätten sich in der Hauptstadt auch die Renditen erhöht. Anders sehe es in München aus: „Dort sind die Kaufpreise zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegen, so dass die Mieten im selben Zeitraum nicht vollständig folgen konnten“, so Kiefer. Dadurch sei die Rendite am Münchener Wohnimmobilienmarkt abermals gesunken und steuere auf ein alarmierend niedriges Niveau zu. In Hamburg sei die Lage ähnlich, wenn auch nicht so drastisch.
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