Somit ist die Situation in den Metropolen uneinheitlich. München und Hamburg weisen bereits deutlich geschrumpfte Mietrenditen auf, in Berlin steigt das Niveau dagegen. „Eine Überhitzung mag es in Einzelfällen geben, sie lässt sich aber im statistischen Durchschnitt nicht feststellen“, argumentiert Stefan Goronczy, Immobilienmarktanalyst bei der HSH Nordbank, Hamburg. „Bisher waren die Preisanstiege bei Zinshäusern nach unserer Einschätzung gerechtfertigt, da zuvor längere Zeit Stagnation herrschte.“
Die HSH Nordbank hat zwölf Standorte in Deutschland untersucht und dabei Unterschiede festgestellt. „Das Mietwachstumspotenzial liegt in den Metropolen im Schnitt um 0,5 Prozentpunkte höher als an den übrigen Standorten“, erläutert Goronczy. Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen sei für 2011 im Mittel ein Zuwachs von knapp drei Prozent zu erwarten, in den Metropolen seien es rund 3,5 Prozent. Auch der Immobilienpreisanstieg schlägt sich in der Studie nieder. „Auf den Investmentmärkten der Großstädte liegen die Kaufpreise für Zinshäuser in guten Lagen im Schnitt bei 18,3 Jahresmieten“, so Goronczy. Im Schnitt aller Lagen werde dort derzeit ein Durchschnitt von 14,7 Jahresmieten erzielt. Für 2011 rechnet die HSH Nordbank im bundesweiten Mittel bei stabilen Faktoren mit einem weiteren mietpreisgetriebenen Wertzuwachs von durchschnittlich zwei Prozent, für die Metropolen von drei Prozent.
Diese Steigerungsraten werden aber nicht dauerhaft sein. „Das hohe Niveau wird im laufenden Jahr anhalten. Immobilien gelten als relativ sichere Assetklasse. Deutsche Staatsanleihen als Anlagealternative etwa bieten derzeit Renditen von lediglich rund zwei Prozent, während Wohnimmobilien in sehr guten Lagen der Großstädte im Schnitt eine Mietrendite von 5,2 Prozent erzielen“, erläutert Goronczy. Diese Risikoprämie lasse Anleger aktuell in Betongoldinvestments streben.
Wenn sich dieser Renditeabstand jedoch verringere, werde auch die hohe Nachfrage nach Immobilien wieder zurückgehen. „Im Gegensatz zu den Vorjahren ist damit zu rechnen, dass die Bedeutung der Wertsteigerungen abnehmen wird“, bestätigt Wolfgang Egger, Vorstandsvorsitzender der Patrizia Immobilien AG, Augsburg. Da die Mieten gleichzeitig zulegen, sei mit einem Anstieg der Mietrenditen zu rechnen.
Rahmendaten sind entscheidend
Bieten Mittelstädte also aktuell die günstigeren Investmentchancen? Zumindest das Verhältnis vom Kaufpreis einer Immobilie zum erzielbaren Mietertrag ist besser. „Städte aus der zweiten Reihe haben ein großes Potenzial. Sie bieten ein vergleichbares Maß an Sicherheit wie München oder Hamburg, sind jedoch vom Preis- und Mietniveau her wesentlich attraktiver“, unterstreicht Egger. „Darüber hinaus ist der Wettbewerb in Mittelstädten nicht so stark ausgeprägt wie in den Großstädten, wo sich der Markt mitunter überhitzt zeigt“, ergänzt Efremidis.
Allerdings eignet sich nicht jede Mittelstadt als aussichtsreicher Investitionsstandort. Entscheidend sind auch die Fundamentaldaten.
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