Die Immobilienmärkte sind am anfälligsten, wenn Fremdfinanzierung im großen Umfang zur Verfügung steht. Dies kommt regelmäßig dann vor, wenn die Banken zur Steigerung ihres Kreditvergabevolumens aggressiv vorgehen. Sie steigern ihren Marktanteil, indem sie Kreditnehmern niedrigere Margen anbieten oder indem sie für riskantere Projekte Kredite vergeben. Wenn dieses Bestreben der Steigerung des Marktanteils auf einen Zeitraum stabiler Immobilienwerte folgt, in dem es wenig Kreditausfälle gab, können die Kreditvergabe-Standards deutlich schlechter werden, wenn die Kreditvergabe-Ausschüsse die wahren Risiken unterschätzen.
Derzeit sind sich die Kreditausschüsse der Banken der mit der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien einhergehenden Risiken voll bewusst. Hinzu kommt, dass sie ihr Kreditvergabevolumen nicht ausweiten wollen – sie wollen das Kreditvergabevolumen eher einschränken. In diesem Umfeld dürften die Immobilienpreise wahrscheinlich auf einem realistischen Niveau bleiben. Diese Voraussetzung ist ideal für langfristige Investoren, die an attraktiven und stabilen Dividenden von Immobilien mit ihren laufenden Erträgen interessiert sind.
Die besten Investitionsgelegenheiten für Immobilien können in folgende zwei Kategorien unterteilt werden:
- Zusammenarbeit mit Banken, die ihr Kreditvergabevolumen insgesamt senken wollen, sowie
- Projektentwicklungen in wachsenden Märkten, insbesondere in Schwellenländern, mit hoher Urbanisierungsrate.
Immobilienkredite im Wert von 900 Milliarden US-Dollar werden allein in den USA in den nächsten drei Jahren fällig und weil ein großer Teil davon zum Zeitpunkt des Markthöhepunktes in den Jahren 2005/07 abgeschlossen wurde, sind viele von ihnen nun notleidend und können nicht einfach refinanziert werden. Die Situation in Europa ist sehr ähnlich. Etablierte Immobiliengesellschaften sind gut aufgestellt, interessante Transaktionen mit Kreditgebern abzuschließen, die ihre notleidenden Portfolios reduzieren wollen.
Projektentwicklungen sind normalerweise eine sehr rentable Strategie in Märkten, in denen die Nutzernachfrage zunimmt, das Angebot aber nicht „überreagiert“ hat. Projektentwicklungen sind jedoch ein komplexes Geschäft – nur wenn sie von einem erfahrenen Entwickler in einem aktiven Markt durchgeführt werden, bieten sie attraktive Erträge.
Trotz aller Schocks, die die Welt in der jüngsten Vergangenheit erlebt hat, sind die Aussichten für globale Immobilieninvestitionen sehr viel versprechend, insbesondere für diejenigen, die auf lange Sicht zuverlässige Dividenden suchen.
Der Autor ist International Director Strategy & Research beim Immobililenmanagement- und Investmenthaus LIM.
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