Cash.Online: Welche speziellen Anforderungen an Wohnimmobilieninvestments in Deutschland haben die Anlegergruppen, auf die Ihr Haus fokussiert ist?
Zapp: Family Offices und vermögende Privatinvestoren, die wir betreuen, investieren derzeit nur selektiv in Wohnimmobilien. Für einen Mandanten suchen wir zum Beispiel Wohnanlagen in stabilen B- und C-Städten in Bayern und Baden-Württemberg wie Ingolstadt, Regensburg, Passau oder Ulm. Hier sind noch realistische Ankaufsrenditen am ehesten erzielbar, obwohl selbst an diesen Standorten die Preise in den letzten Jahren angezogen haben. Speziell kleinere Universitätsstädte sind zu empfehlen, da sie einen stabilen und nachhaltigen Mietmarkt aufweisen. Generell sollte man darauf achten, dass bei älteren Gebäuden kein zu großer Instandhaltungsstau vorhanden ist und energetische Sanierungen bereits weitestgehend durchgeführt wurden. Der Hauptteil unserer Kunden investiert aktuell zusammen mit uns jedoch eher in Büro- und Einzelhandelsimmobilien, sowohl an den Top-7-Standorten, als auch in guten B-Städten.
Cash.Online: Sind seitens dieser Klientel eher Core-Objekte gefragt oder werden auch opportunistische Strategien gefahren?
Zapp: Derzeit sind im Wohnbereich eher Core-Objekte gefragt, da unsere Investoren, die in Wohnimmobilien investieren, stark sicherheitsorientiert sind und möglichst keine Risiken eingehen wollen. Anders sieht es bei Mandanten aus, die Gewerbeimmobilien bevorzugen. Hier kaufen wir auch bewusst Objekte mit Vermietungs- und/oder Umbaupotenzial an, um kurz- und mittelfristig mit unserem Asset-Management-Ansatz für unsere Kunden Wertsteigerungen zu erzielen.
Cash.Online: Das Thema Energieeffizienz nimmt im Wohnimmobilienbereich eine wachsende Rolle ein. Welche Bedeutung messen Sie beziehungsweise Ihre Kunden diesem Aspekt im Rahmen einer Investmentstrategie bei?
Zapp: Das Thema Energieeffizienz wird zukünftig immer wichtiger werden. Der Gesetzgeber hat bereits jetzt im Rahmen der Energieeinsparverordnung einige Auflagen erlassen, speziell auch im Wohnimmobilienbereich. So müssen zum Beispiel bis Ende 2011 die obersten Geschossdecken beziehungsweise bei begehbaren Speichern das Dach ausreichend gedämmt sein. Hier muss bei den meisten älteren Liegenschaften nachgerüstet werden, was schnell Kosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich auslösen kann. Die energetischen Anforderungen an Wohnimmobilien werden die nächsten Jahre höher werden und keiner weiß, was der Gesetzgeber noch plant beziehungsweise ab wann weitere energetische Maßnahmen verpflichtend werden. Daher sollte beim Ankauf von Wohnimmobilien generell darauf geachtet werden, dass eine umfassende energetische Sanierung bereits stattgefunden hat. Insbesondere die Fenster sollten mit Isolierglas und die Fassaden mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet sein. Eine entsprechende Sanierung liegt immer im mittleren bis oberen sechsstelligen Bereich. Sie kann zwar über Mieterhöhungen teilweise auf die Mieter umgelegt werden, die Kosten amortisieren sich jedoch trotzdem erst nach vielen Jahren.
Interview: Thomas Eilrich
Foto: Pamera
