Auch die Wahl der Wohnungsgröße sollte bedacht werden. An vielen Standorten ist der Bedarf an sehr kleinen Wohnungen eher gering, weil sogar Ein-Personen-Haushalte mittlerweile hohe Ansprüche an die Wohnfläche stellen.
„Nach unseren Beobachtungen bevorzugen selbst Singlehaushalte inzwischen Drei-Zimmer-Wohnungen“, sagt Forster. Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Loggia. Dies lässt sich allerdings nicht pauschalisieren, da die Studentenzahlen in Deutschland kontinuierlich steigen und diese Zielgruppe auch Ein-Zimmer-Apartments gerne abnimmt, sofern das Mietniveau nicht zu hoch ist und sie günstig zur Universität liegen. Eine Einschätzung hängt somit vom Bedarf im jeweiligen Viertel ab.
Die Plattform Fellowhome erstellt in Zusammenarbeit mit dem IIB Institut für innovatives Bauen zu jedem angebotenen Objekt eine Analyse und bietet Bauträgern Hilfestellung bei der Erstellung von Grundrissen. „Die systematische Auswertung des örtlichen Wohnungsangebots lässt einen recht genauen Rückschluss auf Markt- und Nachfragestruktur am Mikrostandort zu“, erläutert Diethert.
Zwar sei es aus Vertriebssicht in der Regel einfacher, relativ kleine Wohnungsgrößen zu platzieren, jedoch würden diese von den Mietern unter Umständen gar nicht nachgefragt. Diese Mietnachfrage sollte jedoch ausschlaggebend für die Konzeption sein.
„Wir analysieren den Bedarf der Mieter. Wichtig ist ein großzügiger Schnitt der Wohnungen. Gefragt sind Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern, Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern“, erläutert Germandi. Wichtig sei zudem eine moderne Technik mit Multimediaanschlüssen.
Nach Einschätzung von Voges sind in zentralen Leipziger Lagen alle Wohnungsgrößen ab 60 Quadratmetern gut nachgefragt. „Wichtig ist jedoch ein moderner und funktioneller Grundriss und eine gehobene Ausstattung“, betont er. Auch Schnocklake berichtet, dass die Ansprüche der Käufer gestiegen sind. „Zwei-Zimmer-Wohnungen benötigen eine offene Küche, Drei-Zimmer-Wohnungen ein separates Gäste-WC, am besten mit Dusche. Bei vier und mehr Zimmern gehören zwei Bäder und eine große Terrasse oder ein Balkon zu den Anforderungen“, erläutert er.
Allerdings sollten Kapitalanleger bedenken, dass jemand, der für den Eigenbedarf kauft, höhere Ansprüche stellt. Daher sollten sie abwägen, welches Maß an Komfort und Ausstattung für eine erfolgreiche Vermietung erforderlich ist. Sonst kann es schnell passieren, dass die teuer ausgestattete Wohnung sich nicht zu einem entsprechenden Mietniveau vermieten lässt.
Die Diskrepanz zeigt sich laut Forster etwa bei den Bodenbelägen: „Während vor einigen Jahren noch Laminat der Standard war, wird heute in der Regel Parkett erwartet.“ Für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten möchten, sei jedoch nach wie vor Laminat geeigneter, da es deutlich strapazierfähiger sei.
Anlagehorizont zentral für Gesamtrendite
Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.
Danach trennt sich jedoch ein Teil der Käufer von ihrem Investitionsobjekt. „Nach unserer Erfahrung veräußert ungefähr die Hälfte der Anleger ihre Wohnung nach Ablauf von zwölf Jahren, die andere Hälfte behält das Objekt langfristiger“, berichtet Forster.
Damit ein Verkauf erfolgreich ist, sollten Käufer allerdings bei der Auswahl ihres Denkmalobjekts auf ein wesentliches Kriterium achten: Am gewählten Standort und in der Mikrolage muss eine ausreichend hohe Nachfrage von Eigennutzern herrschen, die das Objekt mindestens zum ursprünglichen Kaufpreis abnehmen.
Wird diese Regel neben den weiteren Kriterien wie marktgerechter Kaufpreis und gute Nachfrage der Mieter beachtet, so stehen die Chancen auf ein langfristig erfolgreiches Investment gut.
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Grafik: Cash.
