Obwohl Immobilien in ihren Portfolien bereits überdurchschnittlich vertreten sind, sollten Anbieter von Immobilienanlageprodukten Kirchen und Stiftungen verstärkt gezielt in den Fokus nehmen. Auf letztere ist der Anlagedruck jüngst sogar enorm gewachsen: Viele der knapp 19.000 Stiftungen in Deutschland haben zunehmend Probleme, ihr Vermögen in Höhe eines geschätzten Gesamtwerts von 100 Milliarden Euro werterhaltend oder gar gewinnbringend anzulegen. Ein Hinderungsgrund: ihr hoher Sicherheitsanspruch. Dieser erschwert es ihnen, Renditen zu erwirtschaften, die wenigstens über der Inflationsrate liegen. Viele Stiftungen fassen daher Immobilien noch fester ins Auge. Für Anbieter von Immobilienfonds- und entsprechenden Assetmanagement-Lösungen ist dies Chance und Herausforderung zugleich.
Zum einen kommt es auf die Fondskonzeption an. So dürfen beispielsweise Wohninvestments von Kirchen aufgrund deren Investitionskriterien niemals gewerblich werden. Das kann bereits dann geschehen, wenn auf Wohnhäusern im Sinne umweltverantwortlichen Handelns Photovoltaikanlagen installiert werden. Denn die Einkünfte aus der Netzeinspeisung des so erzeugten Stroms gelten als gewerbliche Einnahmen. Dies überträgt sich wiederum auf das gesamte Wohninvestment. Auch der Handel mit Fondsobjekten schließt sich von vornherein aus. Ebenso sind Einzel- oder Paketverkäufe von Wohnungen aus dem Fonds heraus keine Option. Neben dem Umstand, dass ein Fonds dadurch gewerbliche Einkünfte erzielen würde, spielt die Reputation ihrer Vermögensanlage besonders für Kirchen, aber auch für Stiftungen eine wichtige Rolle. Nicht zuletzt deshalb werden Einzelverkäufe meist von Beginn an ausgeschlossen.
Da die Renditen nicht über den Wohnungshandel und -einzelverkauf erhöht werden können, kommt es umso mehr auf eine optimale Betreuung der Objekte über den gesamten Investitionszeitraum an. So müssen zwar Mietsteigerungen durchgesetzt werden, diese dürfen aber nur im gesetzlichen Rahmen stattfinden. Beispielsweise lassen sich durch Sanierungsmaßnahmen der Wert des Objekts an sich und die erzielbaren Mieten steigern. Dabei sind jedoch stets die im Mietspiegel einer Stadt festgehaltenen Mieten als Obergrenzen zu berücksichtigen.
Fazit: Mehr als bei vielen anderen Investorengruppen sind ein langer Planungshorizont, Sozialverträglichkeit und eine gute Reputation des Investments für Kirchen und Stiftungen bedeutend. Diesen Anforderungen müssen Initiatoren und Assetmanager gerecht werden. Gelingt ihnen dies, haben sie gute Chancen, diese beiden Anlegergruppen für sich zu gewinnen. Denn fest steht: Sie haben ohnehin ein großes Interesse an Immobilienanlagen.
Jürgen F. Kelber ist geschäftsführender Direktor der Conwert Immobilien Invest SE und Geschäftsführer der Alt & Kelber Immobiliengruppe mit Sitz in Heilbronn.
