Dass der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen europäischen Ländern noch ein moderates Preisniveau aufweist, zeigt auch eine Studie von DB Research. Während die Immobilienpreise etwa in Spanien und Irland vor Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 deutlich zugelegt hatten, war das Niveau in Deutschland bis 2006 sogar rückläufig, erst danach erfolgte ab 2007 ein leichter Anstieg. Nach Einschätzung der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigen die Indikatoren für Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Mittel immer noch eine Unterbewertung von rund zehn Prozent an.
Heimische Gefilde sind somit weit entfernt von den sprunghaften Anstiegen manch anderer europäischer Länder vor der Finanzkrise von 2008. Trotzdem sind in den zentralen Lagen mancher Standorte die Preise der Mietentwicklung davongaloppiert. Immobilienscout24 hat einen Bubble-Indikator entwickelt, der solche Übertreibungen anzeigen soll. Er weist aus, ob sich Mieten und Kaufpreise an einem Standort unterschiedlich entwickeln.
Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede. „In Frankfurt etwa haben sich die Miet- und Kaufpreise fast gleichmäßig nach oben bewegt“, so Kiefer. Dies führt in der Summe zu einer relativ stabilen Mietrendite. In Berlin dagegen hätten sich aufgrund des starken Mietwachstums auch die Renditen erhöht.
Anders sieht es laut Kiefer in München aus: „Dort sind die Kaufpreise zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegen, sodass die Mieten im selben Zeitraum nicht vollständig folgten konnten.“ Dadurch sei die Rendite am Münchener Wohnimmobilienmarkt abermals gesunken und steuere auf ein alarmierend niedriges Niveau zu.
In Hamburg sei die Lage ähnlich, wenn auch nicht so drastisch. Renditeorientierten Investoren bieten sich somit gute Perspektiven in Frankfurt und Berlin, während Anleger in München und Hamburg teilweise deutlich gesunkene Mietrenditen in Kauf nehmen müssen.
Schere zwischen den Regionen
Wenn auch die Zeichen auf weitere Preissteigerungen stehen, erfasst der Aufwärtstrend längst nicht alle Standorte in Deutschland. Denn der Immobilienmarkt ist schon seit Jahren gespalten. „Zwischen einzelnen Regionen innerhalb Deutschlands bestehen große Unterschiede am Wohnungsmarkt.
In vielen vor allem ländlichen Gebieten wirkt sich bereits die demografische Entwicklung negativ aus. Dort schrumpft die Bevölkerungszahl und entsprechend auch die Nachfrage nach Wohnraum spürbar“, berichtet Mitropoulos.
