Bis jetzt ist das Konzept aufgegangen, die verbliebenen großen offenen Immobilienfonds treten regelmäßig als Käufer an den deutschen und europäischen Immobilienmärkten auf. Welchen Einfluss hat jedoch die Abwicklung von neun Publikumsfonds auf die Immobilienmärkte? Diese Fonds sind gezwungen, ihre Objektportfolios so schnell wie möglich zu veräußern.
Claus P. Thomas, European Director bei LaSalle Investment Management, weist darauf hin, dass die OIFs in der Vergangenheit in der Regel ein typisches Anlageprofil hatten: „Meist handelt es sich um Büroobjekte in den guten Lagen der Metropolen. Für solche Objekte besteht auch heute ein großer Bedarf, diesmal allerdings überwiegend bei institutionellen Investoren.“
Das Angebot treffe durchaus auf eine rege Nachfrage, insbesondere wenn es sich um Objektvolumina von bis zu 100 Millionen Euro handele. Auch Deals zwischen offenen Immobilienfonds wurden in jüngerer Zeit verstärkt registriert. So übernahm etwa Deka für rund 140 Millionen Euro Mitte Mai das Büroobjekt „Vinoly“ in Amsterdam vom CS Euroreal.
Diskussion um Verkehrswerte
Schwieriger ist es laut Thomas bei größeren Immobilien. „Bei Einzelgrößen von über 100 Millionen Euro – und davon hatten die größeren Fonds ja auch einiges im Bestand – könnte es problematischer werden, da dort die Anzahl der potenziellen Nachfrager zwangsläufig deutlich weniger wird“, erläutert er.
Und wenn die Objekte erstmal ein Volumen von über 500 Millionen Euro erreicht hätten, gebe es weltweit vielleicht eine Hand voll möglicher Investoren. Ob beim Verkauf auch kleinerer Objekte mindestens der Verkehrswert erzielt werde, ist laut Thomas nicht sicher. „Wenn wirklich verkauft werden muss, dann geht das eben nur zu aktuellen Marktpreisen. Diese können durchaus unter den aktuellen Buchwerten der Objekte, die momentan bei den einzelnen Fonds geführt werden, liegen.“
Archner sieht dies nicht als kritisch an. „Abweichungen von Preis und Wert sind völlig normal“, betont er. Bei einem Bieterverfahren würden sich die Angebotspreise professioneller Investoren stets in einer gewissen Spanne bewegen und eine Marktwertermittlung könne nicht genauer sein als der Markt selbst.
„Der BIIS fordert deshalb seit Jahren, dass Verkäufe von fünf bis zehn Prozent unterhalb des Verkehrswertes nicht erst im Abwicklungsstadium zulässig sein sollten“, erklärt er. Durch das Verbot von Verkäufen unter Verkehrswert im Normalbetrieb eines Fonds werde eine falsche Erwartungshaltung geschürt.
Welche Ergebnisse die Fonds in Abwicklung bei ihren Portfolioverkäufen erzielen, bleibt daher abzuwarten, zumal meist weitere Gebühren und Kosten anfallen. Grundsätzlich geht Archner aber davon aus, dass die Bewertungen der verbliebenen OIFs derzeit weitgehend marktgerecht sind. „Ich würde die Aussage wagen, dass die verbliebenen offenen Fonds mit ihrer Bestandsbewertung aktuell eher sehr konservativ im Markt liegen“, schätzt er.
Wichtig: Gute Rahmendaten an vielen Märkten und eine hohe Nachfrage
Gute Rahmendaten an vielen Märkten und eine hohe Nachfrage nach Immobilieninvestitionen bieten im Prinzip gute Voraussetzungen für stabile und wieder anziehende Renditen bei den offenen Immobilienfonds. Neue Regeln, die Anfang 2013 in Kraft treten, sollen zudem die Assetklasse stabilisieren und Fondsabwicklungen künftig vermeiden.
Seite drei: Neue Spielregeln zur Stabilisierung der Assetklasse
