Wer Immobilien zu Lebzeiten an den Nachwuchs überträgt, kann Steuern sparen. Eltern können einen Fuß in der Tür behalten, indem sie sich weiterhin Nutzungsrechte vorbehalten. Allerdings ist sorgfältige Planung einer Vermögensübertragung Pflicht.
Wenn es um die private Altersvorsorge und Vermögenssicherung geht, sind Immobilien für viele Deutsche erste Wahl. Laut einer aktuellen Allensbach-Studie beinhalten rund 55 Prozent aller Erbschaften Häuser und Wohnungen, die nach der Erbschaftssteuerreform 2009 schenkung- und erbschaftssteuerlich deutlich höher bewertet werden.
Werden die steuerlichen Freibeträge überschritten, müssen Begünstigte schnell hohe Beträge an das Finanzamt zahlen. Es stellt sich die Frage, wie sich Immobilien steuersparend an die nächste Generation übergeben lassen.
Oft werden dann vorweggenommene Erbfolgeregelungen genutzt, um Immobilien zu Lebzeiten steuergünstig an den Nachwuchs per Schenkung zu übertragen. So lassen sich die Ansprüche des Fiskus im Erbfall senken.
Vermögensübertragung: Lösungen im Familienrat
Lebzeitige Übertragungen werden nicht nur bei großem Immobilienbesitz, sondern auch bei einzelnen Immobilienwerten immer beliebter. Motivation ist nicht allein das Steuernsparen: Angesichts steigender Lebenserwartungen bei stetig wachsenden Kosten im Gesundheits- und Pflegebereich fürchten viele, ihre Immobilie zu verlieren. Denn die Sozialgesetze schonen privates Vermögen nur in geringen Grenzen.
Bevor ein Sozialleistungsträger einspringt, muss zunächst das eigene Vermögen eingesetzt werden. Je früher Gestaltungsoptionen eingesetzt werden, desto mehr lassen sich Steuervorteile ausschöpfen.
Die persönlichen Freibeträge bei der Schenkungssteuer beginnen nach Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist neu. Da die Freibeträge der Kinder im Verhältnis zu jedem Elternteil bestehen, können Vater und Mutter jedem Kind jeweils einen Vermögenswert bis zu 400.000 Euro frei von Schenkungssteuer zukommen lassen. Ist das Vermögen auf beide Elternteile verteilt, lässt sich bei frühzeitigen Übertragungen auch großes Vermögen steuerfrei übergeben.
Allerdings will die Übertragung zu Lebzeiten gut überlegt sein, denn der Schenker verliert die Verfügungsbefugnis an seiner Immobilie. Vorschnelle Übertragungen bergen enorme Nachteile.
Ohne weitere Vereinbarungen gibt der Schenkende etwa Mieteinnahmen auf, die seinen Lebensstandard sichern oder die Rente aufbessern sollen. Im schlimmsten Fall verliert er sein Dach über dem Kopf, wenn der neue Eigentümer die Immobilie wegen einer eigenen Notsituation verkaufen muss.
Wohnrecht oder Nießbrauch?
Der Interessensausgleich zwischen Eltern und Kindern ist möglich. Schenker sollten Vorbehaltsrechte vereinbaren, sich beispielsweise ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch einräumen lassen. Nicht nur aus finanziellen Gründen können Vermögensübertragungen sinnvoll sein.
Das beschenkte Kind erhält den Vermögensstock, der Schenker behält die Nutzung. So kann sich der Nachwuchs mit den Rechten und Pflichten rund um die Immobilie vertraut machen. Ein Wohnrecht sollte, ein Nießbrauch muss notariell beurkundet in das Grundbuch eingetragen werden.
Beide werden in der Regel lebenslang vereinbart und sind bei einem Weiterverkauf der Immobilie für neue Eigentümer bindend. Das Wohnrecht räumt dem Schenker ein lebenslanges Recht ein, in der Wohnung zu leben. Er darf dieses Recht grundsätzlich jedoch nicht auf Dritte übertragen oder die Räume vermieten.
Der Nießbrauch ist im Vergleich hierzu das stärkere Recht. Der Berechtigte hat eine eigentümerähnliche Position, die ihm jede Art der Immobiliennutzung erlaubt. Nachteilig kann sein, dass über größere Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen der neue Eigentümer entscheidet.
Der Nießbrauch kommt überwiegend für Vermietungsobjekte zur Anwendung, das Wohnrecht wird oft für eigengenutzte Immobilien gewählt. Beide Rechte werden regelmäßig mit Rückübertragungsrechten verknüpft, um den Schenker zu schützen.
Seite zwei: Rechtliche Risiken der Vermögensübertragung
