Dazu zählen etwa das Vorversterben des Beschenkten, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beim Beschenkten oder die Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers. Weitere Rückübertragungsrechte sind denkbar (etwa für den Scheidungsfall des Beschenkten).
Aus schenkungssteuerlicher Sicht geschieht bei der Schenkung unter Vorbehalt Folgendes: Wie bei einem Erbfall wird zunächst der Steuerwert der Immobilie ermittelt. Dieser Wert entspricht nicht zwangsläufig dem Verkehrswert, liegt aber oft nahe daran. Von dem Steuerwert der Immobilie wird dann der Steuerwert des Vorbehaltsrechts abgezogen.
Er berechnet sich aus dem Jahreswert des Vorbehaltsrechts multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der von der Laufzeit des Vorbehaltsrechts und dem Lebensalter des Schenkers abhängt. Dieser Faktor wird jährlich von der Finanzverwaltung festgelegt und veröffentlicht. Als Faustformel gilt: Je kürzer die Laufzeit des Vorbehalts beziehungsweise je älter der Schenker, desto geringer der Faktor.
Rechtliche Risiken der Vermögensübertragung
Aus rechtlicher Sicht drohen Immobilienschenkungen in der Regel Gefahren aus dem erbrechtlichen und dem sozialrechtlichen Bereich. Denn: Schenkungen eignen sich dazu, Dritten den Zugriff auf Vermögenswerte zu verwehren.
Nach Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist sind Schenkungen in der Regel gesichert. Allerdings liegen die Tücken häufig im Detail. So sind die Voraussetzungen der Zehn-Jahres-Frist im erbrechtlichen und sozialrechtlichen Bereich unterschiedlich ausgestaltet.
Erbrechtliche Konflikte entstehen am häufigsten wegen des Pflichtteilsergänzungsanspruches. Aber auch wenn ein Erbvertrag existiert und ein Vertragserbe durch die Schenkung benachteiligt wird, droht Streit.
Der Pflichtteilsergänzungsanspruch stellt einen Quasi-Pflichtteilsanspruch für alle Schenkungen dar, die der Erblasser innerhalb von zehn Jahren vor dem Todesfall getätigt hat. Zwar schmilzt dieser Anspruch über die Zehn-Jahres-Frist hinweg mit jedem Jahr um ein Zehntel ab. In einigen Fällen beginnt die Zehn-Jahres-Frist aber erst gar nicht oder später als gedacht.
Fallstricke beachten
Die Frist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs läuft erst dann an, wenn die verschenkte Immobilie aus der wirtschaftlichen Verfügungsmacht des Schenkers ausscheidet. Gerade dies trifft beim Nießbrauch und bei einer freien, jederzeitigen Widerrufsmöglichkeit nicht zu; beim Wohnrecht ist dies strittig.
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