Darüber hinaus beginnt der Fristlauf beim Pflichtteilsergänzungsanspruch erst, wenn die Leistung erfüllt ist. Dies ist bei Immobilien erst dann der Fall, wenn es zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch kommt. Schließlich gilt für Schenkungen an den Ehegatten, dass die Frist erst dann zu laufen beginnt, wenn die Ehe aufgelöst wird. Dies ist nur bei Scheidung oder Tod der Fall.
Sozialrechtlich kann die Schenkung aufgrund von zivilrechtlichen Rückforderungsansprüchen des Schenkers zu Problemen führen. So kann der Schenker den geschenkten Gegenstand bei Verarmung zurückfordern – allerdings nur, wenn er nicht mehr in der Lage ist, seinen angemessenen Lebensunterhalt zu bestreiten.
Kommt es zu einer lang andauernden Pflege, ist die gesamte geschenkte Immobilie in Gefahr. Diesen sozialrechtlichen Rückforderungsanspruch, der vorrangig zum Elternunterhaltsanspruch ist, leitet der Sozialleistungsträger auf sich über und macht ihn geltend.
Reine Immobilienschenkung schenkungssteuerlich unproblematisch
Für diesen Anspruch beginnt die Zehn-Jahres-Frist aber bereits an dem Tag, an dem der wirksame Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingeht. Der Termin kann Monate vor dem Fristbeginn im Pflichtteilsrecht liegen. Außerdem verhindert eine vorbehaltene Nutzung den Fristbeginn nicht.
Die reine Immobilienschenkung mit Vorbehaltsrechten ist schenkungssteuerlich in der Regel unproblematisch. Voraussetzung ist allerdings, dass der schenkungsteuerliche Immobilienwert im Vorfeld sorgfältig ermittelt wird.
Steuerfallen können dann entstehen, wenn ausschließlich die Schenkungssteuer betrachtet und die Einkommenssteuer außer Acht gelassen wird. Aus Einkommenssteuersicht ist zu bedenken, ob Veräußerungsgewinne entstehen können. Denn der Beschenkte tritt in die Fußstapfen des Schenkers und führt die Immobilie einkommenssteuerlich so fort, wie er sie erhalten hat.
So laufen etwa Abschreibungen in der bisherigen Form weiter. Wird eine geschenkte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, können steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.
Auch wenn bei Übertragung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Ausgleichszahlungen an Geschwister des Beschenkten vereinbart werden, kann eine Einkommenssteuerpflicht entstehen. Diese Zahlungen führen dazu, dass die Schenkung (teil)entgeltlich und damit gegebenenfalls einkommenssteuererheblich wird.
Werden Veränderungen am vorbehaltenen Recht innerhalb von zehn Jahren vorgenommen, können schenkungssteuerliche Probleme auftreten. Verzichtet der Schenker auf sein vorbehaltenes Recht, dann stellt dies einen selbstständigen Schenkungsvorgang dar, der seinerseits schenkungssteuerpflichtig ist. Wenn seit der Vorbehaltsschenkung noch keine zehn Jahre vergangen sind, strahlt der Vorgang auch auf die ursprüngliche Schenkung aus.
Fazit: Es sind viele rechtliche Aspekte zu bedenken, um eine frühzeitige Vermögensübertragung von Immobilien zur Zufriedenheit aller Beteiligten zu regeln.
Autor Gereon Gemeinhardt ist Rechtsanwalt und Steuerberater der Kanzlei DHPG in Bornheim.
