Grundsätzlich beflügeln die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl seitens Eigennutzern als auch Investoren. Zudem steigt angesichts des anziehenden Mietpreisniveaus der komparative Vorteil von Wohneigentum gegenüber einer Mietwohnung.
Die Folge: Selbstnutzer konkurrieren mit Kapitalanlegern um das knappe nachfragegerechte Wohneigentumsangebot. Zusammen mit den gemessen am zusätzlichen Wohnungsbedarf unverändert zu geringen Fertigstellungszahlen wirkt sich dies nicht gerade preisdämpfend aus. Die Gefahr einer breiten Blasenbildung ist nach den Ergebnissen unserer Analysen zur Zeit aber nicht gegeben. Solange Fremdkapitalgeber auf eine Eigenkapitalquote von mindestens 25 bis 30 Prozent achten, mindert dies die Gefahr breiter Preiseinbrüche im Wohnsegment der Wachstumskerne. Anders sieht dies aus, wenn sich eigenkapital- oder einkommensschwache Haushalte am Markt bedienen können. Dann steigt das Kreditausfallrisiko deutlich und die Gefahr einer Immobilienblase an.
Preis-/Einkommens- und Miet-/Einkommens-Relationen beachten
Angemessen hohe Eigenkapitalquoten bremsen Spekulationen. Zu einer breiten Blasenbildung in den „Big Five“ müssten folgende Faktoren zusammentreffen:
– Anhaltend günstiges Zinsniveau in den nächsten Jahren.
– Kapitalanleger engagieren sich aus Mangel an adäquaten Anlagealternativen weiterhin überdurchschnittlich stark im Wohneigentumssegment.
– Das Kaufpreisniveau für Wohneigentum steigt auch in den nächsten Jahren analog zu den Vorjahren.
– Die Einkommen entwickeln sich im Vergleich dazu unterdurchschnittlich.
Um hier eine Überhitzung beziehungsweise Blasenbildung frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden, ist es wichtig, zukünftig vor allem die Preis-/Einkommens- und die Miet-/Einkommens-Relationen sorgfältig im Auge zu behalten.
Mittel- bis langfristig nimmt die Konkurrenz der Städte um qualifizierte Arbeitskräfte zu. Damit die Städte auch in Zukunft weiter wachsen können, müssen sie für Fachkräfte attraktiv sein und bleiben. Das bedeutet, dass auch zukünftig das Wohnungsangebot für arbeitsplatzorientierte Zuwanderer und damit breite wachstumsinduzierende Bedarfsgruppen bezahlbar sein und bleiben muss. Hier hilft nur neu bauen!
Markus Schmidt ist Leiter Research bei Aengevelt Immobilien
Foto: Aengevelt Immobilien
