Mit der erneuten Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEv) erhöht die Bundesregierung weiter die Belastung der Immobiliennutzer. In Zeiten allgemein steigenden Wohnkosten stellt sich immer mehr die Frage nach Sinnhaftigkeit und Bezahlbarkeit. Die Kiefer-Kolumne
Durch die Erhöhung der Anforderungen an die energetische Qualität sind die Baukosten enorm gestiegen. Dies zeigt auch der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts, der seit dem Jahr 2000 eine Kostensteigerung für Einfamilienhäuser von rund 20 Prozent dokumentiert. Sicher ist diese enorme Teuerung nicht allein den gestiegenen energetischen Anforderungen geschuldet, ein wesentlicher Beitrag hierzu ist jedoch zu vermuten.
Wer trägt die Kosten?
Soviel ist klar: Die energetische Sanierung kostet Geld – viel Geld. Und irgendjemand muss die Zeche zahlen. Der Gesetzgeber ist weder bereit noch in der Lage, durch Fördermittel und Steuererleichterungen die gesamte Energiewende zu finanzieren. Es bleiben also nur Eigentümer und Mieter. In Zeiten steigender Mieten erscheint die Umlage auf die Mieter immer schwieriger. Am Ende des Tages wird also der Großteil der Last wohl bei den Immobilieneigentümern hängen bleiben. Die Überlegung, den Mieter zumindest in Höhe der tatsächlichen Energiekostenersparnis an der Investition der Sanierung zu beteiligen, ist jedoch nach wie vor richtig. Ob die dafür vorgesehenen Regelungen im aktuellen Mietrecht dazu geeignet sind, bleibt allerdings zu bezweifeln.
Grenzen der sinnvollen Gebäudedämmung
Kritisch zu sehen ist auch die Vorgehensweise des Gesetzgebers, die hoch gesteckten Ziele durch stetig steigende Anforderungen an die Gebäudedämmung zu erreichen. Irgendwann ist einfach Schuss mit dem Anbringen von immer dickeren Dämmplatten und noch dichteren Fenstern. Denn die Kosten hierfür stehen in keinem Verhältnis mehr zur tatsächlichen Ersparnis.
Mit Nachhaltigkeit hat dies nichts mehr zu tun. Denn was passiert, wenn die Gebäude und die kubikmeterweise aufgebrachten Dämmplatten abgerissen werden müssen? Das Dämmmaterial ist als Sondermüll zu entsorgen und die Trennung zwischen Mauerwerk und Dämmung ist sehr schwierig bis unmöglich. Hier produzieren wir derzeit ein großes Problem, welches wir unseren Nachkommen hinterlassen.
Sinnvolle Maßnahmen durchführen
Es gibt jedoch durchaus auch Maßnahmen, die unbedingt Sinn machen. So ist beispielsweise der Austausch einer veralteten Ölheizung in jedem Fall nicht nur energetisch sinnvoll, sondern auch höchst wirtschaftlich. Auch einzelne Dämmmaßnahmen, wie die Dämmung von Kellerdecke und oberster Geschoßdecke, sind meist kostengünstig durchzuführen und rechnen sich.
Fachgerechte Planung und Durchführung
Bei der energetischen Gebäudesanierung sind die gesamtheitliche Planung durch einen Fachmann und die fachgerechte Ausführung entscheidend. Nicht selten kommt es nach der unkoordinierten Dämmung von Fassade und Fenstern zu Schimmelproblemen. Auch die nicht fachgerechte Durchführung einzelner Maßnahmen hat schon oft zu Problemen geführt. Ein gesamtheitlicher Ansatz ist gefragt. Es macht keinen Sinn, wenn die frisch modernisierte Heizungsanlage für das neu gedämmte Gebäude im Nachhinein völlig überdimensioniert und damit ineffizient wird.
Förderung mit dem Gießkannensystem
Die Unterstützung des Staats zur Umsetzung der notwenigen Maßnahmen ist ineffizient. Zwar gibt es jede Menge Fördermöglichkeiten, den speziellen Bedürfnissen des regional höchst unterschiedlichen Immobilienbestandes trägt dieses Fördersystem jedoch nicht Rechnung. So werden zum Beispiel in München oder Hamburg mit ihren starken Immobilienmärkten die vorhanden Fördermöglichkeiten gerne in Anspruch genommen, obwohl diese eigentlich nicht notwendig wären – denn modernisiert wird dort sowieso. In den schwächeren Immobilienmärkten ist die Förderung dagegen meist nicht ausreichend, um dringend notwendige Maßnahmen durchführen zu können. Daran wird deutlich, dass das Gießkannenprinzip nicht funktioniert und trotz hohem Aufwand zu wenig erreicht wird.
Energieeinsparung als gesellschaftliche Aufgabe
Energieeinsparung ist eine der wichtigsten Herausforderung unserer Tage. Der Energieverbrauch muss in jedem Fall reduziert werden. Wer aber in Zeiten klammer Kassen effizient sein will, sollte überlegt und kosteneffizient handeln. Nur die ständige Verschärfung der Vorschriften allein bringt sicher nicht den gewünschten Erfolgt. Bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber die Komplexität des Themas erkennt und zukünftig mit mehr Feingefühl, Sachverstand und Realitätsnähe an das Thema herangeht.
Autor Michael Kiefer ist Chefanalyst bei Immobilienscout24. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (Frics). Seit Februar 2013 ist er zudem Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft.
