Hamburg gilt neben München und mittlerweile auch Berlin als Paradebeispiel städtischer Wohnungsnot. Neben massiven Preisanstiegen in gefragten Lagen gibt es in der Hansestadt aber auch Stadtviertel, in denen die Neuvertragsmieten noch immer unter dem Mietspiegel liegen, so eine aktuelle Analyse der Rics Professional Group Residential.
Der Hamburger Mietmarkt zählt in seiner Gesamtheit betrachtet zu den teuersten in Deutschland. Insbesondere in den Innenstadtquartieren wird es für Normalverdiener immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dieser Umstand hat bereits die Politik auf den Plan gerufen. Der Hamburger Senat möchte dem entgegenwirken und unter anderem die Neuvertragsmieten deckeln. Der Frage, ob es sich dabei um eine stadtweite Entwicklung der Mietpreise handelt ist, die Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) Professional Group Residential nachgegangen.
Deren Auswertung zeigt, dass in den einzelnen Hamburger Stadtteilen mitunter eine unterschiedliche Dynamik herrscht. Während in Hamm-Süd und Wilhelmsburg die Angebotsmieten mit 6,09 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,09 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Mietspiegelniveau liegen, zeigt sich in den vielen Quartieren ein anderes Bild. So werden laut Datenbasis aktuell in St. Georg, Eimsbüttel, Ottensen, Winterhude oder Eppendorf Angebotsmieten oberhalb 30 bis 45 Prozent des Mietspiegelmittelwertes verlangt.
Spaltung des Hamburger Mietmarktes
Die Auswertung spiegelt den Autoren zufolge zudem, dass es in Hamburg keine flächendeckende Verknappung von Wohnraum gibt, sondern bestimmte Quartiere bei Wohnungssuchenden stärker nachgefragt sind als andere. „In der Vermietung erleben wir das täglich. Während in Altona-Altstadt oder Eimsbüttel bis zu 100 geeignete Bewerber auf eine Wohnung kommen, sind es in Dulsberg, Hamm oder Horn teilweise nur bis zu vier. Und dies trotz deutlich niedrigerer Mietforderungen“, sagt Oliver Moll, der Vorsitzende der Rics Professional Group Residential.
Die Spaltung des Hamburger Immobilienmarktes verläuft demnach zwischen Ost und West: Während es einerseits erschwinglichen Wohnraum in den östlichen und südlichen Bereichen der Stadt gäbe, konzentriert sich die Nachfrage auf einen Gürtel westlich der Alster. Diese stark nachgefragten Quartiere punkten den Studienautoren zufolge vor allem durch eine zentrale Lage, eine gute Infrastruktur und ein ausgewogene soziodemografische Bevölkerungsstruktur. Dies treibe die Preise.
„Es ist der leidvollen Geschichte der Stadt geschuldet, dass sich die Quartiere mit dem Bestand aus der Jahrhundertwende in einem Gürtel westlich der Alster befinden und die neueren Baujahre östlich der Alster. Dort lagen die traditionellen Arbeiterquartiere, die nach dem Krieg sehr schnell und günstig wieder aufgebaut werden mussten. Hierdurch konnte aber keine echte Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes erfolgen, da die Mieten gebunden waren“, erklärt Moll.
Diese Historie präge den Hamburger Mietmarkt bis heute: „In den westlichen Stadtteilen entwickelte sich über die Jahre quartierweise eine erhöhte Nachfrage, die zu einem punktuellen Modernisierungsschub und Eigentumsbildung im Bestand führte. Dies begann in den 1960er Jahren im damals maroden Eppendorf, setzte sich dann nach Eimsbüttel fort und findet heute im Schanzenviertel sein vorläufiges Ende“, so der Rics-Experte weiter.
Laut der Analyse gibt es in Hamburg durchaus noch erschwinglichen Wohnraum. Dieses Potenzial sollte nach Meinung der Studienautoren bei der politischen Debatte um bezahlbaren Wohnraum nicht vergessen werden. „Es ist wichtig darüber nachzudenken, wie man die wenig nachgefragten Quartiere für Wohnungssuchende attraktiver macht. Wer nur die gefragten In-Quartiere im Blick hat und dort die Mieten deckeln will, verbessert die Situation der Wohnungssuchenden nicht. Denn jede Wohnung kann nur einmal vergeben werden und den Zuschlag bekommt im Zweifel immer der Mieter mit der besten Bonität, der sich dann über eine günstigere Miete freuen kann“, erklärt Jan Hebecker, Leiter der Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft.
Hintergrund: Die Analyse des Hamburger Mietmarktes wurde im Februar 2013 von der Rics Professional Group Residential durchgeführt. Dabei wurden Angebotsmieten von Immobilienscout24 im Hinblick auf die örtliche Bebauungsstruktur einzelner Mietspiegelfelder angepasst und mit dem entsprechenden Niveau des Hamburger Mietspiegels verglichen. Die Analyse ist ein Projekt der „Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft“. Weitere Informationen zur Transparenzoffensive unter www.transparenzoffensive.net. (te)
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