Punkt drei umfasst die Aktenführung für jeden Mieter und jedes Objekt und die Aufbewahrung aller Vorgänge in sachgerechter und geordneter Form. Dazu gehört die sichere Datenspeicherung und die Verwendung moderner, branchenspezifischer Software. Alle Daten müssen während der Objektbetreuung auch physisch dokumentiert und im Anschluss archiviert werden. Sie sollten auf einen Griff verfügbar sein. Das ist wichtig, denn diese Unterlagen werden auch herausgegeben, wird etwa ein Zinshaus verkauft.
Skeptiker lassen sich einfach eine Mieterakte zeigen und fragen: Gibt es ein Notfallkonzept im Falle der Zerstörung der EDV oder dem Verlust der Akten, etwa durch Feuer? Sind alle drei Punkte gewährleistet, können Eigentümer aufatmen. Sie haben offenbar einen Profi vor sich. Sind alle Punkte gecheckt und ein Immobilienprofi gefunden, besteht oft noch eine Hürde − der Preis.
Es gilt: Der billigste Verwalter ist nicht unbedingt der beste. Einige Hausverwalter bieten ihre Dienste schon ab zehn Euro je Wohnung und Monat an. Solche „Schaufenstertarife“ sind nicht ohne Tücken. Hier liegt der Teufel im Detail, bei den Zusatzgebühren.
Vorsicht vor Billiganbietern
Ein professioneller Verwalter in einer Großstadt wird seine Leistungen kaum für weniger als 60 Euro pro Stunde anbieten können. Und sechs Stunden Arbeit sollte man im Monat schon in ein Haus investieren, ganz gleich, wie groß es ist. Für die umfassende Betreuung eines Zinshauses sind mindestens zehn Arbeitsstunden monatlich nötig.
Jedoch: Je mehr Wohnungen verwaltet werden, desto günstiger wird oft der Preis pro Einheit. Auch sollte man den Verwalter eher an seinem Erfolg messen und in Form einer laufenden Provision, bezogen auf die Mieteingänge, vergüten. Hier sind sechs Prozent bezogen auf die Brutto-Istmieten durchaus gängig.
Wichtig auch: Es gibt zwei Arten von Immobilienprofis. Einmal große Namen, die oft für institutionelle Anleger mehrere tausend Einheiten verwalten. Sie liefern professionelle Verwaltung mit einheitlichen Standards und umfassendem Reporting – individuelle Lösungen sind jedoch nicht ihr Metier.
Private Eigentümer, die vielleicht ein, zwei Zinshäuser über Jahre selbst verwalten und ein fast freundschaftliches Verhältnis zu den Mietern haben, brauchen dagegen eher einen Vollblutdienstleister. Dieser verwaltet in der Regel eine überschaubare Anzahl Objekte und kennt die Eigentümer persönlich. Solche Hausverwalter sind flexibel in der Zusammenstellung ihrer Angebote.
Sie verfolgen für jeden Auftraggeber eine eigene Strategie, je nachdem, ob dieser das Objekt nur zeitweise als Kapitalanlage nutzt oder langfristig im Familienvermögen halten will. Eigentümer sollten also vorab überlegen, was genau sie von ihrer Verwaltung erwarten und mehrere Angebote einholen.
Oliver Moll ist Geschäftsführer der Moll & Moll Zinshaus GmbH, Hamburg.
Foto: Moll & Moll Zinshaus GmbH
