Lage, Lage, Lage – die älteste Immobilien-Regel scheint derzeit eine Änderung zu erfahren. Früher galt: Je hochpreisiger die Lage, desto besser die Wertentwicklungsaussicht. Das aktuelle Marktgeschehen gibt jedoch Anlass, diese Grundregel kritisch zu hinterfragen.
Die Kiefer-Kolumne
Preisentwicklung in der Vergangenheit
Die Immobilienpreise sind – speziell in den Groß- und Mittelstädten und hier verstärkt in den Top-Lagen – in den letzten Jahren in astronomische Höhen geklettert.
Längst ist eine Abkoppelung von einer fundamentalen Preisgestaltung, beispielsweise über den erzielbaren Mietertrag, zur Regel geworden. Die Kaufpreise sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten.
Keine Rendite mehr
Renditen unter drei Prozent per annum sind in vielen Top-Standorten längst die Regel. Selbst bei den historisch niedrigen Zinsen ist mit laufenden Einnahmen in dieser Höhe unter Berücksichtigung von Kosten und Risiko kein nachhaltiger Kapitaldienst mehr möglich.
Zinsen und Tilgung können mit diesen Mieteinnahmen vor allem bei einem höheren Fremdfinanzierungsanteil nicht bedient werden. Ein Risiko, das Erwerber offenbar zunehmend in Kauf nehmen.
Hohe Wertsteigerungserwartungen der Immobilien und eine vermeintlich stabile und inflationssichere Geldanlage scheinen hier als Grund für die Investitionsentscheidung in den Vordergrund zu rücken. Die laufenden Einnahmen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle.
A-Lagen in B-Städten
Aber es muss nicht immer München, Hamburg oder Frankfurt sein. Mittelstädte mit guten wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen bieten aktuell oft bessere Zukunftsaussichten als die Metropolen.
Durch den geringeren Nachfragedruck werden Immobilieninteresserenten in den Mittelstädten zumeist noch eher fündig. Wer hier investiert, sollte besonders auf die Lage innerhalb des Stadtgebiets achten.
Generell gilt: Je einfacher die Makrolage, desto wichtiger ist die Mikrolage innerhalb des Stadtgebiets. Auch B-Städte haben Top-Lagen, die bei deutlich höherer Rendite meist auch eine stabilere Preisentwicklung aufweisen können.
Unmittelbares Umfeld immer wichtiger
Der Boom in den Metropolen und das schwindende Angebot haben noch ein weiteres Phänomen hervorgebracht. So werden in den gefragten Großstädten mittlerweile auch Objekte mit erheblichen Immissionsbelastungen in unvorteilhafter Mikrolage zu hohen Preisen angeboten und auch verkauft. Das ist keinesfalls mehr nachhaltig.
Wer hier nicht aufpasst, kann sich schnell zu einer Fehlinvestition verleiten lassen. Denn die Anforderungen der Nutzer an das unmittelbare Wohnumfeld gewinnen an Bedeutung.
Niemand möchte an einer Hauptverkehrsstraße oder einem Bahngleis wohnen. In Mittelstädten hingegen ist die Chance, ein Objekt in attraktiver Mikrolage einzukaufen und mit guten Einnahmen zu vermieten, inzwischen deutlich größer.
Seite zwei: Die Mietpreisbremse kommt
