Auch Mieter, die ihre Miete immer pünktlich gezahlt haben, können in die Situation kommen, aus der Wohnung ausziehen zu müssen: Die Kündigung bei Eigenbedarf des Vermieters ist eine Nachricht, die viele Mieter fürchten.
Damit eine solche Kündigung rechtens ist, müssen Vermieter jedoch einige Punkte beachten. Zunächst einmal ist wichtig, wer genau aus welchem Grund Eigenbedarf für die Wohnung anmeldet.
Das kann zum einen der Vermieter selbst sein, zum anderen aber auch nahe Verwandte des Vermieters. Dazu zählen neben Eltern, Kindern und Geschwistern auch Enkel sowie Nichten und Neffen.
Es kann auch Eigenbedarf angemeldet werden, wenn Personen die Wohnung benötigen, die mit dem Vermieter zusammen leben, jedoch nicht mit ihm verwandt sind, zum Beispiel der Lebenspartner.
Außerdem muss der Vermieter objektiv begründen, warum er die Wohnung selbst benötigt, zum Beispiel, weil er mit dem Partner zusammen ziehen möchte. Auch wenn ein Kind einen eigenen Haushalt gründen will oder der Vermieter im Alter in einer kleineren Wohnung leben möchte, ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zulässig.
Dabei gilt: Der Eigenbedarf muss auch dann noch gegeben sein, wenn die Kündigung wirken soll, und nicht nur zu dem Zeitpunkt, wenn sie ausgesprochen wird. Andernfalls ist der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Der Vermieter muss dem Mieter außerdem schriftlich kündigen und die Zustellung der Kündigung nachweisen. Dazu schickt er sie am besten per Einschreiben oder sogar mit einem Boten. Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Es sind jedoch mindestens drei und maximal neun Monate erforderlich.
Mögliche Kündigungssperrfrist
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mietshaus, das in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, während der Mieter die Wohnung bewohnte, ist Vorsicht geboten. Denn hier besteht möglicherweise eine Kündigungssperrfrist, die bei bis zu zehn Jahren ab dem Kauf der Wohnung liegen kann. Die genaue Frist ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: Während es in Hamburg und München zehn Jahre sind, gelten in manchen Bezirken Berlins nur sieben Jahre.
Eine Kündigung bei Eigenbedarf muss der Mieter allerdings nicht immer hinnehmen, sondern kann von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen – nämlich dann, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde.
Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Mieter schon älter sind und bereits viele Jahre in der Wohnung leben. Der Widerspruch kann bis spätestens zwei Monate vor Kündigungsdatum erfolgen. Ist der Widerspruch berechtigt, kann das Mietverhältnis zunächst weiterlaufen. Vermieter müssen beachten: Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf müssen sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen.
Bei den hier beschriebenen Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern handelt es sich nur um einige der wichtigsten gesetzlichen Grundlagen. Mietern und Vermietern ist grundsätzlich zu raten, sich regelmäßig über die aktuelle Gesetzeslage auf dem Laufenden zu halten. So lassen sich Konflikte vermeiden und ein unkompliziertes Mietverhältnis wird geschaffen.
Autor Jürgen Michael Schick ist Vize-Präsident des Immobilienverbands IVD.
Foto: Shutterstock
