Am 1. Mai ist das im Dezember 2012 beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen lobt, kritisiert und zeigt auf, welche Änderungen auf die Wohnungswirtschaft zukommen.
Verbandspräsident Axel Gedaschko begrüßt das Inkrafttreten des Gesetzes. „Damit ist eine fast zwei Jahre dauernde Diskussion über eine Neufassung des Mietrechts beendet. Das Gesetz soll der Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht Rechnung tragen. Das ist an vielen Stellen auch gelungen“, so der GdW-Chef. Dabei stellt Gedaschko insbesondere auf die Duldungspflicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter sowie den dreimonatigen Minderungsausschluss während der Modernisierung ab.
Aber Gedaschko äußert auch Kritik. Ungenügend sei immer noch die Regelung zum sogenannten Wärmecontracting. „Hier wurde ganz klar eine Chance vertan, die zu deutlichen Energieeinsparungen geführt hätte, in dem eine einfache durch eine komplizierte Regelung ersetzt wurde“, so der GdW-Präsident. Aufgrund der noch zu verabschiedenden Verordnung wird die Vorschrift zum Contracting voraussichtlich am 1. Juli 2013 in Kraft treten.
Darüber hinaus kritisiert die Wohnungswirtschaft im GdW die beschlossene Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren auf nunmehr 15 Prozent in drei Jahren für Ballungsgebiete. Die von Gedaschko geäußerte Befürchtung: „Vermieter könnten deshalb weniger in den Bestand investieren, was letztlich auch zum Nachteil der Mieter ist.“
Zudem fordert er eine Loslösung der Diskussion von wahlkampftaktischen Erwägungen: „Forderungen nach einer Begrenzung der Miethöhe lenken von der eigentlichen Ursache regionaler Mietpreissteigerungen –nämlich zu knappem Wohnraum in einigen Ballungsregionen – ab. Das Mietrecht ist nicht die Ursache der Wohnungsknappheit und kann auch nicht deren Lösung sein.“
Die wesentlichen Änderungen des ab dem 1. Mai Mietrechtsänderungsgesetzes:
– Ausschluss der Mietminderung bei energetischer Modernisierung
Paragraf 536 Absatz 1a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt neu, dass Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs während einer (zusammenhängenden) Dauer von drei Monaten nicht zu einer Minderung führen, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach Paragraf 555b Nr. 1 BGB dient. Paragraf 555b Nr. 1 BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Nach dieser Fassung gilt der Minderungsausschluss ausschließlich für eine energetische Modernisierung. Andere Modernisierungsmaßnahmen bleiben vom Minderungsrecht des Mieters also unberührt.
– Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Gemäß Paragraf 555c BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Formales Erfordernis der Modernisierungsankündigung ist nunmehr, dass die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen sowie der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme mitzuteilen ist. Ist eine Mieterhöhung bei Modernisierung nach Paragraf 559 BGB vorgesehen, so muss ferner der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angegeben werden.
– Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
Der neue Paragraf 555d BGB bestimmt, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat. Nach Absatz 2 soll eine Duldungspflicht nur dann nicht bestehen, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
Klargestellt wird, dass die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Abwägung außer Betracht bleiben. Der Beginn einer Modernisierungsmaßnahme kann also mit dieser Begründung nicht durch den Mieter verzögert werden, bleibt aber bei einer eventuellen Mieterhöhung nach Paragraf 559 BGB zu berücksichtigen.
