Weil für Wertpapiere täglich ein Kurs festgestellt wird, nimmt man hier die kurzfristigen Schwankungen stärker wahr, wohingegen der Preis einer direkt gehaltenen Immobilie nur dann klar auf dem Tisch liegt, wenn diese verkauft wird.
Immobilienaktiengesellschaften haben den Geschäftszweck, Immobilien zu erwerben, zu halten, zu entwickeln und schließlich zu verkaufen und dadurch Gewinne zu erzielen. Sie können dafür mehr oder minder viel Fremdkapital einsetzen, was dann entsprechend das Risiko bestimmt.
In Deutschland haben gelistete Immobilienaktien noch keine lange Tradition, allerdings machten sie gerade in diesem Jahr durch Börsengänge vermehrt von sich reden. So verkaufte der Wohnungskonzern LEG Immobilien Anfang des Jahres Aktien im Wert von 1,3 Milliarden Euro an Anleger, und die Deutsche Annington, Deutschlands größter privater Wohnungskonzern mit gut 180.000 Wohnungen.
Immobilienaktien sind gefragt
Dass die Börsenbewertung vieler deutscher Immobilienaktien derzeit sogar über ihrem Nettovermögenswert liegt, zeigt das aktuell hohe Interesse der Investoren. „In Deutschland ist die Auswahl an Immobilienaktien begrenzt und konzentriert sich überwiegend auf das Segment Wohnimmobilien“, erklärt Nieuwland und fährt fort: „Außerdem ist die Bewertung für deutsche Wohnimmobilienaktien bereits hoch. Seit Ende 2011 sind wir der Meinung, dass die positiven Effekte überwiegend eingepreist sind. Ansonsten sind in Deutschland die Mietpreise reguliert, sodass man lediglich zwei bis drei Prozent jährliche Mietsteigerungen durchsetzen kann – mehr nicht.“
Eine spezielle Form der Immobilienaktiengesellschaften sind sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts). Um als REIT zu gelten, müssen sie je nach Auflageland einen bestimmten Teil ihrer Gewinne als Dividende ausschütten – der deutsche Gesetzgeber verlangt mindestens 90 Prozent – und erhalten im Gegenzug steuerliche Privilegien.
Diese Förderung erfahren REITs, weil sie als konservative Bestandshalter gelten – beispielsweise haben sie auch oft eine festgelegte Obergrenze für ihre Fremdkapitalquote und es gibt Anforderungen, wie viel Prozent der Erträge aus Vermietung, Verpachtung oder Immobilien-Veräußerungsgewinnen stammen müssen – weshalb sie zu den eher konservativen Immobilienaktien zählen.
Kein Investment in deutsche Wohnimmobilien
In den USA gibt es REITs seit 1960, und inzwischen wurden sie auch in vielen anderen Ländern eingeführt. In Deutschland existieren REITs – die sogenannten G-REITs – seit 2007, aber es sind nur gut eine Hand voll Unternehmen, die sich für diese Struktur entschieden haben. Eine Restriktion ist nämlich, dass G-REITs nicht in deutsche Wohnimmobilien investieren dürfen, und gerade die entwickelten sich in letzter Zeit prächtig.
Der Gesetzgeber wollte damit vermeiden, dass steuerprivilegierte Fonds als Preistreiber für Wohnraum gelten könnten. Viele Anleger trauen sich die Auswahl einzelner Immobilienaktien oder REITs nicht zu, weil diese Unternehmen sich oft auf eine einzelne Region oder eine bestimmte Nutzungsart konzentrieren – beispielsweise Wohnungen, Büros, Hotels, Shoppingcenter, Pflegeheime oder Infrastruktur – und man hier den Markt aktiv beobachten und gegebenenfalls entsprechend umschichten muss.
Seite drei: Chancen in Europa
