Welchen Einfluss können Großanleger letztentlich auf die Investitionsentscheidungen der Spezialfonds nehmen?
Bei unseren Immobilienspezialfonds hat jeder Investor mit einer Einlage von über 15 Millionen Euro einen Platz im Anlageausschuss. Formell hat dieses Gremium jedoch nur eine beratende Funktion,
denn es ist die Geschäftsführung, die der BaFin berichtspflichtig und verantwortlich ist. Standardmäßig finden einmal im Jahr Sitzungen des Gremiums statt. Stehen Käufe oder Verkäufe an, nutzen wir zur Entscheidungsfindung ein Umlaufverfahren mit vorhergehender ausführlicher schriftlicher Vorlage und anschließender Telefonkonferenz.
Es wäre unklug, wenn die Geschäftsführung gegen den Willen des Anlageausschusses investieren würde, anderseits darf sie sich nicht nach dem Willen richten, wenn das sachlich oder aufsichtsrechtlich nicht vertretbar wäre. Laut Statistik des BVI Bundesverband Investment und Asset Management sind den Immobilien-Spezialfonds seit Ausbruch der Krise zunehmend Mittel zugeflossen. Zudem werden stetig neue Vehikel aufgelegt.
Wird dieser Trend anhalten?
BVI- und VGF-Statistik sind nicht vergleichbar. Der VGF zählt die Mittelzusage, der BVI den Mittelabruf, also die Investition, unabhängig wann die Mittel zugesagt wurden. Steigende Volumen für Institutionelle in beiden Statistiken zeigen, die Immobilienanlage als solche ist für viele institutionelle Investoren aktuell grundsätzlich attraktiv.
Hingegen haben Regulierungsvorhaben wie beispielsweise Solvency II eine eher dämpfende Wirkung auf das Interesse von Versicherern, da entsprechende Immobilienengagements dann mit sehr viel mehr Eigenkapital unterlegt werden müssen. In der Reaktion darauf, werden derzeit eher die Direktinvestment- Quoten hochgefahren, die mit nur 25 im Vergleich zu 39 Prozent Eigenkapital unterlegt werden müssen.
Fazit: Ja, es gibt diesen Trend zu Immobilien-Spezialfonds. Er wird anhalten, er hat viele Ursachen, aber er erhält auch viele Dämpfer.
Offene Immobilien-Publikumsfonds, denen vor allem semi-institutionelle Investoren vor der Krise viel Liquidität zukommen ließen und dann wieder entzogen, werden nach Schließung und Abwicklung vieler Fonds sowie der Regulierungswelle als Vehikel für Großanleger endgültig wegfallen. Ein Plus für Immobilien-Spezialfonds?
Der offene Immobilienfonds ist ein gutes Anlagevehikel für Privatkunden. Punkt. Die Schließung off ener Immobilienfonds haben vielen Großanlegern die Augen geöffnet. Rechtlich hat der Spezialfonds übrigens für diese Anlegergruppe die gleiche Liquidität, dabei aber eine höhere Rendite. Dieses Bewusstsein steigt und veranlasst viele Anleger zur Strategieänderung hin zum Spezialfonds.
Ihr Haus strebt den KVG-Status an und beabsichtigt, nach dem Regulierungsstichtag auch AIFs beispielsweise für Privatanleger aufzulegen. Demzufolge beschäftigen Sie sich intensiv mit der Materie befinden sich im Austausch mit der BaFin. Über welche Erfahrungen können Sie berichten?
Die Real I.S. Investment GmbH als Tochter der Real I.S. AG ist bereits im Besitz einer Lizenz als Kapitalanlagegesellschaft nach dem Investment-Gesetz. Die Vorbereitung und Vorbesprechung des Antrags mit Klärung aller relevanten Sachverhalte lief von September bis Dezember 2009, der formelle Antrag wurde im Dezember eingereicht, die Lizenz erhielten wir im Juni 2010.
Unsere Erfahrung aus diesem Prozess ist, dass die Darlegung des Vorhandenseins der Voraussetzungen wie Risikomanagementstrategie, Arbeitshandbücher, Prozessdokumentationen, persönliche Eignungen et cetera, von großer Bedeutung ist. Das dürfte unserer Erfahrung nach nur mit externer Begleitung eines „BaFinerfahrenen“ Beraters gut gelingen. Da wir nach jetzigem Stand die KAG in eine KVG „upgraden“ handelt sich praktisch nur um eine Erweiterung, hier erwarten wir für uns einen erheblich geringeren Aufwand.
Unterschätzen Ihres Erachtens Häuser, die eine entsprechende Aufstellung zwar anstreben, sich aber noch nicht im „Infight“ befinden den dahinterstehenden Aufwand?
Häuser mit institutionellem Hintergrund und damit schon wahrscheinlich vorhandenen Grundlagen des Risikomanagement, ausführlichen Prozessbeschreibungen und Handbüchern werden sich wesentlich leichter tun, als kleinere Häuser. Die BaFin setzt voraus, dass bereits bei Antragstellung die relevanten Voraussetzungen gegeben sind. Das werden womöglich einige Marktteilnehmer heute noch unterschätzen.
Inwieweit wird die Regulierung allein durch deren praktische Anforderungen für eine spürbare Marktbereinigung sorgen?
Weissagungen zur Marktbereinigung sind auch in der Historie oft nicht eingetreten. Jedenfalls wird sich meines Erachtens die Wertschöpfungstiefe und das Geschäftsmodell bei Marktteilnehmern ändern. Ich erwarte, dass einige Anbieter Teile der Wertschöpfungskette abgeben oder abgeben müssen, so zum Beispiel an Master- oder Service-KVGn. Auch hier werden sich noch unterschiedliche Dienstleistungsangebote herausbilden.
Interview: Thomas Eilrich
Foto: Bjoern Stuellein
