Der deutsche Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich sehr heterogen. Während in den ländlichen Regionen der neuen Länder hohe Leerstände verzeichnet werden, wird in den Metropolen der Wohnraum knapp. Der Trend zur Singularisierung und Urbanisierung formt den Markt auch in Zukunft.
Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick, IVD
Man kann nicht einmal mehr von „dem“ Wohnimmobilienmarkt sprechen, da sich in den Metropolen und den ländlichen Regionen sehr unterschiedliche Tendenzen zeigen.
Hohe Leerstände in ländlichen Regionen der neuen Länder
In den ländlichen Regionen, vor allem in den neuen Bundesländern, sinken die Mieten und Kaufpreise und der Leerstand ist teilweise sehr hoch. Vielfach werden Wohnungen abgerissen: Brandenburg hat dazu sogar vor Kurzem ein Programm aufgelegt.
Wie die „Immobilien Zeitung“ Ende August berichtet hat, sollen bis zu acht Millionen Euro in den Abriss von leerstehenden Wohnungen investiert werden – allerdings nur in kleinen und mittleren Städten.
Schaut man sich die Leerstände für die jeweiligen Bundesländer an, wird klar, warum: Der CBRE-Leerstandsindex 2009 bis 2011 nennt für das Jahr 2011 für Brandenburg einen totalen Leerstand von 7,9 Prozent für Geschosswohnungen und 9,5 Prozent für Eigenheime.
Leerstände um die 13 Prozent
In Sachsen betrug der Leerstand 2011 sogar 12,5 Prozent bei Geschosswohnungen und 13 Prozent bei Eigenheimen, in Sachsen-Anhalt 14,1 Prozent beziehungsweise 11,9 Prozent. Auch in Mecklenburg- Vorpommern und dem Saarland lagen die Leerstände im Jahr 2011 mit Werten knapp unter zehn Prozent sehr hoch. Die Miet- und Kaufpreise in diesen Gegenden sind entsprechend gering.
Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2012/2013, der sich auf Daten aus dem zweiten und dritten Quartal 2012 stützt, zeigt: Eine Bestandswohnung mit gutem Wohnwert kostet zum Beispiel im sächsischen Aue 850 Euro pro Quadratmeter und in Bautzen 1.000 Euro pro Quadratmeter.
In Bitterfeld-Wolfen in Sachsen-Anhalt zahlt man sogar nur 550 Euro je Quadratmeter, in Sulzbach im Saarland immerhin 975 Euro. In den vergangenen Jahren waren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in diesen Gebieten teilweise leicht rückläufig.
Starke Miet- und Preiszuwächse
Ganz anders sieht es in den Metropolen aus. Kauft man in München eine Bestandswohnung mit gutem Wohnwert, muss der Käufer laut dem IVD-Wohn-Preisspiegel 3.600 Euro pro Quadratmeter ausgeben. In Köln zahlten Käufer im zweiten und dritten Quartal 2012 2.300 Euro je Quadratmeter und in Berlin 2.100 Euro pro Quadratmeter.
Über die Preisentwicklung von Kaufpreisen und Mieten in den deutschen Metropolen geben neben dem IVD-Wohn-Preisspiegel verschiedene weitere Rankings Auskunft. Das Miet- und Kaufpreisranking, das Empirica halbjährlich veröffentlicht, zeigt starke Preissteigerungen für Wohnimmobilien in den zehn teuersten Städten Deutschlands an, darunter München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf.
Die Mieten in den Metropolen zeigen ebenfalls seit einigen Jahren einen deutlichen Aufwärtstrend. Diese Entwicklung ruft derzeit in Politik und Gesellschaft scharfe Diskussionen hervor. Die (nominalen) Mietsteigerungen im zweistelligen Prozentbereich zum Beispiel in München oder Berlin innerhalb weniger Jahre sind für Mieter mit geringem Einkommen schwer zu schultern.
Aus diesem Grund versucht die Politik, das Mietwachstum zu dämpfen – und nutzt die Sorgen der Mieter in den Metropolen auch zum Wahlkampf.
Tendenz zur Urbanisierung
Der Mietenanstieg in den vergangenen zwei bis drei Jahren hat insbesondere in den Großstädten auch demografische Gründe. Im gesamten Bundesgebiet ist aktuell eine Tendenz zur Urbanisierung zu beobachten. Immer mehr vor allem junge Menschen ziehen vom Land in die Städte, weil sie dort bessere Arbeits- oder Ausbildungsbedingungen vorfinden.
Gleichzeitig werden die Haushalte in Deutschland stetig kleiner: Immer mehr Menschen wohnen allein, sodass die Zahl der Singlehaushalte zunimmt. Beide demografische Entwicklungen erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten beträchtlich.
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