Der Hamburger Markt für Zinshäuser wird im laufenden Jahr durch einen hohen Nachfrageüberhang geprägt, so eine Analyse des Immobilienberaters Zinshausteam & Kenbo. Dies führt zu weiteren deutlichen Preisanstiegen.
Die Nachfrage der Anleger nach Wohnimmobilien in der Hamburg ist derzeit hoch und übersteigt das Angebot. „Solange die Zinsen so niedrig bleiben wie derzeit und es deshalb für nach Sicherheit und Nachhaltigkeit suchendes Anlegerkapital kaum Alternativen gibt, gehen wir nicht von einer Trendwende aus“, sagt Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von Zinshausteam & Kenbo. Bereits im vergangenen Jahr sei der Markt für Zinshäuser, das heißt von Mehrfamilienhäusern mit einem überwiegenden Anteil von Mietwohnungen, von dem deutlichen Nachfrageüberhang dominiert worden.
So sei die Zahl der Transaktionen in 2012 mangels ausreichenden Angebots von 421 im Vorjahr auf 404 gesunken. Der Umsatz gemessen in Wohnfläche fiel sogar um knapp 26 Prozent auf 511.000 Quadratmeter nach 689.000 Quadratmeter im Vorjahr. Der Geldumsatz lag 2012 jedoch mit 873 Millionen Euro nur um 3,1 Prozent unter dem Vorjahr. Rein rechnerisch hätten sich damit die Preise je Wohnfläche im Jahresvergleich um über 20 Prozent erhöht.
Sprunghafte Anstiege bei den Kaufpreisfaktoren
„Ein noch wichtigerer Indikator für die Preisentwicklung ist das Verhältnis der Jahresnettomiete, die ein Zinshaus im ersten Jahr nach dem Verkauf erzielt, zum Kaufpreis“, erläutert Baron. Noch zu Beginn der Nullerjahre habe es kaum Veränderungen gegeben. „Nun aber verzeichnen wir im Vergleich zu früher sprunghafte Anstiege“, so Baron. Der Vergleich einer sehr kurzen Periode von nur zwei Jahren verdeutliche dies. Während in Top-Lagen für gute Häuser in 2011 im Durchschnitt noch das 19- bis 23-fache einer Jahresnettomiete bezahlt wurde, erhöhte sich dieser Faktor in diesem Jahr auf das 22- bis 27-fache. „Vereinzelt sind sogar noch höhere Faktoren zu registrieren,“ sagt Baron. In guten Lagen legten Investoren inzwischen bis zum Fünffachen einer Jahresnettomiete mehr auf die Kaufpreise als noch vor zwei Jahren.
„Der Markt wird inzwischen wieder fast ausschließlich von einheimischen Kapitalanlegern beherrscht, nur noch etwa 20 Prozent kommen aus dem Ausland“, sagt Baron weiter. „Die Hamburger halten derzeit verstärkt an ihren Zinshäusern fest, da sich für sie kaum alternative Anlagemöglichkeiten bieten“. Trotz der Engpässe sei ein Qualitätsbewusstsein der Anleger zu beobachten. „Der Engpass am Markt bedeutet nicht, dass alles zu jedem Preis gekauft wird“, so Baron.
Trendlagen noch gefragt
Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Zinshäusern lasse die früher schärfere Trennung zwischen Trend- und normalen Lagen zunehmend verschwimmen. „Im Moment scheint einfach alles im Trend zu sein – Hauptsache Hamburg und Hauptsache ein Mehrfamilienhaus“, so Baron. „Es wird dort investiert, wo sich die Gelegenheit bietet.“ In den meisten Trendlagen wie St. Pauli, Karolinenviertel, Schanzenviertel oder St. Georg seien die Angebote jedoch noch knapper als in den Randlagen der Hansestadt. Mangels Angebot werden deshalb einfachere, oder weiter vom Zentrum entfernte Lagen stärker in den Blick genommen.
„Bei den so genannten Trendlagen könnte sich das Interesse der Anleger künftig jedoch verringern, denn die Hamburger Politik hat die genannten Bezirke mit Erhaltungssatzungen überzogen“, sagt Baron. Diese haben das Ziel, die bestehenden Strukturen einzufrieren und den Mietern auf lange Sicht ein inflationsunabhängiges Mietniveau zu erhalten. (bk)
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