Bezüglich Laufzeit und hohen Tilgungsraten sind sich alle Experten einig. In einem derartigen Zinstief sei es fast schon Pflicht, Baukredite für 20 oder sogar 30 Jahre fest abzusichern, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung, zumal Darlehensnehmer nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen und umschulden können.
Idealerweise werde die Tilgungsrate so gewählt, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindungszeit getilgt ist. 100.000 Euro kosteten lediglich monatlich 440 Euro bei einer 80-Prozent-Beleihung, wenn das Darlehen innerhalb der Zinsbindung von 30 Jahren komplett getilgt sein soll.
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Mit Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern
Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, weist trotz der „grundsätzlichen Empfehlung langer Zinsbindungen in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase“ darauf hin, dass immer die individuelle Situation des Kunden berücksichtigt werden müsse.
„Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung können interessant sein, wenn der Käufer etwa nach Ablauf der fünf Jahre eine größere Summe erwartet, beispielsweise aus einer fälligen Lebensversicherung.“
Überschuldung entgegenwirken
Um einer Überschuldung am Ende der Zinsbindung entgegenzuwirken, sollten Immobilienkäufer das Thema bereits heute in einem persönlichen Beratungsgespräch aufgreifen und entsprechende mögliche Entwicklungen in ihrem Finanzierungskonzept berücksichtigen. Dies gelte ganz besonders für vollfinanzierte Immobilienkäufe.
Allerdings finanzieren deutsche Bauherren auch im Zinstief konservativ. Trotz gestiegener Immobilienpreise ist der Eigenkapitalanteil kaum gesunken. Laut der Kreditplattform Europace, über die rund 15 Prozent der in Deutschland vergebenen Baudarlehen laufen, schwankt die Eigenkapitalquote zwischen 20 und 25 Prozent. Nur vier Prozent aller Käufer finanzieren über 100 Prozent.
Der Anteil der Kreditnehmer, die mit drei Prozent und mehr tilgen, ist in 2013 weiter gestiegen und liegt inzwischen bei knapp 28 Prozent. Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit machen laut Dr.-Klein- Trendindikator „Baufinanzierung (DTB)“ rund 60 Prozent aller Kredite aus, inklusive zehnjähriger KfW-Darlehen. 2009 und 2010 waren es noch über 70 Prozent.
Kreditnehmer binden sich heute häufiger für 15 Jahre und länger. In anderen EU-Ländern sind Baukredite über zehn Jahre eher selten.
Seite drei: Variable Darlehen auf dem Rückmarsch
