Die Immobilien-Indizes DIX und OFIX dokumentieren derzeit hohe Renditen von Direktinvestitionen im Wohnimmobiliensegment. Offene Immobilienfonds schneiden hingegen schlecht ab. Grund dafür sind nicht nur die in den Indizes berücksichtigten unterschiedlichen Kostenstrukturen, sondern auch die Portfoliostruktur.
Gastbeitrag von Thomas Meyer, Wertgrund Immobilien AG
Ein Vergleich der aktuellen IPD-Indizes DIX und OFIX legt eigentlich nur einen Schluss nahe: Investieren Sie direkt in Wohnimmobilien! Mit dieser Asset-Klasse ließ sich laut DIX in den vergangenen drei Jahren eine jährliche Gesamtrendite von 7,8 Prozent erwirtschaften.
OIFs mit wenig Rendite
Offene Immobilienfonds dagegen schneiden laut OFIX im selben Zeitraum mit durchschnittlichen 2,5 Prozent jährlicher Rendite eher bescheiden ab. Und da sind die offenen Fonds, die sich in Liquidation befinden, schon herausgerechnet. Warum also überhaupt noch in offene Immobilienfonds investieren?
Unterschiede zwischen Indizes basieren auf Kosten
Zunächst resultiert die Diskrepanz zwischen DIX und OFIX aus unterschiedlichen Kostenstrukturen. Im OFIX sind mit Blick auf die Rendite die Aufwendungen für das Fondsmanagement bereits enthalten, während dies beim DIX nicht der Fall ist. Letzteres lässt die Renditen von direkten Immobilieninvestitionen höher erscheinen.
Aber: Durch eigene oder externe Management-Kosten der Objekte verringert sich die jährliche Rendite noch erheblich. Der DIX sagt somit nur wenig über den Netto-Return für Investoren und letztlich den Erfolg der Direktinvestitionen aus.
Portfoliostruktur ist ausschlaggebend
Die unterschiedlichen Ergebnisse haben aber auch etwas mit dem Investitionsprofil offener Immobilienpublikumsfonds zu tun. Sie investieren laut Angaben des BVI zu 61,7 Prozent in Büroimmobilien, traditionell lag der Wert sogar noch deutlich höher und erreichte bei einigen Fonds 75 Prozent.
Diese Asset-Klasse hat sich aber in der jüngeren Vergangenheit als Unter-Performer erwiesen, auch bei direkten Investitionen. In den vergangenen zehn Jahren lag der Total Return für deutsche Büroobjekte gerade einmal bei 2,1 Prozent pro Jahr. Bei einer Inflationsrate von 1,7 Prozent bedeutet dies, berücksichtigt man noch die Steuerbelastung, dass ein negatives Ergebnis erzielt wurde.
Selbst in den vergangenen drei Jahren konnte mit direkten Investitionen durchschnittlich nur 3,8 Prozent jährliche Rendite erwirtschaftet werden. Kein Wunder also, dass offene Immobilienfonds, die etwa zwei Drittel ihrer Immobilieninvestments in Büroobjekten anlegen, eine unterdurchschnittliche Performance aufweisen.
Fonds mit Fokus auf Wohnsegment verzeichnen gute Ergebnisse
Hingegen konnten jene beiden offenen Immobilienfonds auf dem Markt, die ihren Fokus ausschließlich auf Wohnimmobilien legen, in den vergangenen drei Jahren genauso gut performen wie die entsprechenden Direktinvestitionen. Diese beiden Fonds verbuchten in den vergangenen drei Jahren Wertsteigerungen von über 15 Prozent, das ergibt eine jährliche Rendite von mindestens fünf Prozent. Und hier sind die Gebühren für das Management schon enthalten. Hinsichtlich des Netto-Returns liegen sie mit Direktinvestitionen in Wohnimmobilien also nahezu gleichauf.
Das Vehikel ist somit nicht entscheidend für den Erfolg des Investments, sondern das Investitionsprofil. Und hier haben offene Fonds in der Vergangenheit zu stark auf Büroimmobilien gesetzt.
Autor Thomas Meyer ist Vorstand der Wertgrund Immobilien AG mit Hauptsitz in Starnberg.
