Neben den üblichen Festlegungen zur Kostenverteilung und zur Pflege des Gemeinschaftseigentums enthält die Teilungserklärung meist auch Nutzungseinschränkungen für die vorhandenen Gewerbeflächen. Dabei engen Formulierungen wie „keine Bewirtung“ die Vermietung unverhältnismäßig stark ein, während „keine Vollgastronomie“ einige Spielräume lässt.
Für die Nutzung der Fassade als Werbefläche müssen in der Teilungserklärung hingegen positive Regelungen getroffen sein. Denn alle Außenwände sind Gemeinschaftseigentum, sodass Schilder oder Plakate der Zustimmung der anderen Eigentümer bedürfen, falls es in der Teilungserklärung nicht anders festgelegt ist.
Wurden hier zufriedenstellende Formulierungen gefunden, bieten Gewerbeflächen im Teileigentum ein hohes Maß an Rechts- und Investitionssicherheit. Denn eine gültige Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.
Lage wichtiger als Mieter
Das breite Anforderungsprofil für den Fall der Neu- und Anschlussvermietung lässt zwei Schlussfolgerungen zu: Entweder nur langfristig vermietete Gewerbeflächen zu erwerben, oder sich rechtzeitig nach einem Dienstleister mit hoher Vermietungs- und Quartiersentwicklungskompetenz umzusehen.
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Sicherheitsorientierte Anleger werden zweifelsohne zu der ersten Option neigen. Das Problem: Langfristig vermietete Flächen sind in attraktiven Lagen nur begrenzt verfügbar, vor allem dann, wenn es sich bei dem Nutzer auch noch um einen erwiesen bonitätsstarken Mieter handeln soll.
So gesehen ist es unter Umständen sinnvoll, den Erwerb einer nur kurzfristig vermieteten oder gar leeren Fläche und deren eventuelle Neuvermietung durch einen erfahrenen Dienstleiter zu prüfen.
Auch haben insbesondere die Erfahrungen der jüngeren Zeit gezeigt, dass die Bonität eines Mieters flüchtiger ist als die Qualität eines Standorts: Schlecker galt vielen Eigentümern als absolut zuverlässiger Mieter. Die Zahlungsunfähigkeit des Drogerieriesen war nur für diejenigen Vermieter ein Problem, deren Fläche nicht das Potenzial für eine Alternativvermietung hatte.
Autor Nikolaus Ziegert ist Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH.
