Das Transaktionsvolumen im Industrie- und Logistikimmobilienmarkt stieg 2013 nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle bundesweit stark an. Der Anteil ausländischer Investoren wuchs. Generell zeigten sich Investoren risikobereiter.
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt endete laut dem Immobilienberatungsunternehmen 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 2,23 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr (1,7 Milliarden Euro) entspricht dies einer Zunahme von rund 31 Prozent, der Fünfjahresschnitt sei um 76 Prozent übertroffen worden. Der prozentuale Zuwachs ist damit noch höher als über alle Anlageklassen hinweg und laut JLL im letzten Jahr deutschlandweit um 21 Prozent gestiegen.
Ursächlich für den deutlichen Zuwachs im Transaktionsvolumen ist die Zunahme der Portfolioabschlüsse. Während das Volumen der Einzeltransaktionen mit 1,16 Milliarden Euro fast stabil geblieben ist (2012: 1,18 Milliarden Euro), hat sich das Portfoliovolumen verdoppelt: Von 520 Millionen Euro im Jahr 2012 auf 1,07 Milliarden Euro im Jahr 2013.
Ausländeranteil bei Investitionen steigt
Waren die deutschen Investoren 2012 mit einem Anteil von 55 Prozent noch die größere Nachfragergruppe, hat sich das Bild 2013 nach Aussage von JLL gedreht. Ausländische Investoren tätigten 2013 Käufe in Höhe von 1,2 Milliarden Euro (2012: 750 Millionen Euro) und kamen ihrerseits nun auf einen Anteil von 55 Prozent. In keiner anderen gewerblichen Anlageklasse übersteigt das von Ausländern investierte Kapital das von deutschen Käufern, so JLL.
Auf Käuferseite wurde – wie im vergangenen Jahr auch – durch die Asset/Fonds Manager das meiste Kapital eingesetzt (610 Millionen Euro, 27 Prozent). Zusammen mit drei weiteren Investorengruppen, allesamt mit einem Anteil in zweistelligem Prozentbereich, den Banken/Versicherungen/Pensionsfonds (13 Prozent), Immobilien-AGs/REITs (Zwölf Prozent) und den Spezialfonds (zehn Prozent) erreichten sie 62 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Das Käuferspektrum sei damit breiter als im Vorjahr gewesen, als die vier stärksten Gruppen für Dreiviertel des Volumens verantwortlich zeichneten.
Als traditionell stärkste Verkäufer konnten Projektentwickler Neubauten in einer Größenordnung von rund 520 Millionen Euro (Anteil von 23 Prozent am Gesamtvolumen) veräußern. Mit einem Anteil von 19 Prozent (ca. 420 Millionen Euro) folgen die Asset/Fonds Manager und die Corporates (18 Prozent, circa 390 Millionen Euro).
Risikobereitschaft bei Investoren erhöht sich
Zwar blieben Core-Investments, also Top-Objekte in guten Lagen mit langfristigen Mietverträgen, laut JLL das begehrteste Anlageprodukt. Mangels Produktverfügbarkeit wurde aber auch abseits des Top-Segments investiert. Während 47 Prozent des Transaktionsvolumens 2013 in das Core+-Segment flossen, seien nur 36 Prozent im Core-Segment investiert worden. Dieses Verhältnis hat sich binnen eines Jahres umgekehrt: 2012 waren noch 55 Prozent für Core und 29 Prozent für Core+ zu verbuchen. „Alles in allem erwarten wir auch 2014 ein dynamisches Investmentjahr im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien. Das deutet sich bereits durch die sehr gut gefüllte Transaktionspipeline im ersten Quartal an. Das Transaktionsvolumen wird sich auch 2014 um die Zwei-Milliarden-Euro-Marke einpendeln. Ob es diese Marke und auch das Vorjahr toppen wird, hängt von der sich andeutenden Bereitschaft der Anleger ab, bei Investments weiter ins Risiko zu gehen und Objekte außerhalb der Toplagen in ihren investiven Fokus zu stellen“, so Willi Weis, bei Jones Lang LaSalle Head of Industrial Investment Germany.
Durch die nach wie vor hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hat sich laut JLL die Netto-Anfangsrendite an den beliebtesten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in den vergangenen zwölf Monaten weiter reduziert – durchschnittlich um 30 Basispunkte. Sie habe zum Jahresende 2013 im Schnitt 6,56 Prozent erreicht. Die Spanne reiche von 6,35 Prozent in Frankfurt, Hamburg und München bis 7,00 Prozent in Berlin. „Der Druck auf die Spitzenrendite wird auch 2014 ein Thema bleiben“, stellt Weis abschließend fest. (st)
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