Der Entwurf für die von der Großen Koalition vorgesehene Mietpreisbremse liegt vor und sieht teilweise eine stärkere Regulierung vor als erwartet. Zudem soll für Immobilienmakler das Bestellerprinzip eingeführt werden.
Bundesjustizminister Heiko Maas hat einen Referentenentwurf zur Umsetzung der Mietpreisbremse vorgelegt. Das Papier stößt bei den Verbänden der Wohnungswirtschaft und auch in Teilen der Union auf Protest, da es teilweise eine weitreichendere Regulierung ermöglicht als zuvor erwartet.
Wie angekündigt dürfen die Mieten in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten demnach bei einer Wiedervermietung künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Dem Entwurf zufolge soll diese Deckelung auch für Index- und Staffelmieten gelten. Die Bundesländer sollen betroffene Gebiete mit angespannten Märkten künftig für jeweils fünf Jahre ausweisen. Die Erstvermietung von Neubauwohnungen soll von der Mietpreisbremse ausgenommen sein, ebenso wie Wohnungen, die in den drei Jahren zuvor umfassend saniert wurden.
Wer den Immobilienmakler beauftragt, soll zahlen
Ein weiterer Teil des Entwurfs ist das Bestellerprinzip für Immobilienmakler. Künftig muss derjenige den Makler entlohnen, der ihn beauftragt. Bisher konnte vielfach die Courtage dem Mieter in Rechnung gestellt werden, auch wenn der Vermieter den Makler eingeschaltet hatte. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) kritisiert diese Regelung. „Das Bestellerprinzip ist ein politischer Irrweg und völlig praxisfern“, so IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling. „Der Markt regelt auch ohne staatliche Eingriffe sehr gut, wer den Makler bezahlt. Bei Angebotsüberhang zahlt oft der Vermieter den Makler. Auch eine Teilung der Gebühren zwischen Vermieter und Mieter ist nicht selten.“ Zudem sei zu erwarten, dass die Vermieter die Maklercourtrage zwar zahlen müssen, die Kosten dann aber etwa in Form höherer Miete oder unangemessener Abschlagszahlungen an den Mieter weiterreichen.
Unklare Kritierien
Der GdW Bundesverband bemängelt die Auswahl der von der geplanten Mietpreisbremse betroffenen Regionen. „Gemäß der Koalitionsvereinbarung von Union und SPD sollte die Mietpreisbremse nur in nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten greifen. Laut dem nun vorgelegten Referentenentwurf ist aber die bloße Gefahr eines Wohnungsmangels ausreichend. Ob dies vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, ist mehr als fraglich“, kritisiert GdW-Präsident Axel Gedaschko. Die Vertragsfreiheit dürfe nur eingeschränkt werden, wenn tatsächlich eine flächendeckende Mangellage an Wohnraum bestehen würde.
Laut Koalitionsvertrag sollte die Mietpreisbremse zudem an ein Maßnahmenpaket zur Behebung des Wohnungsmangels gekoppelt werden. „Denn nur durch Neubau kann der Wohnungsmangel in Ballungsgebieten behoben und das Angebot an bezahlbaren Wohnungen vergrößert werden. Diese Verknüpfung ist nun nicht im Gesetzestext verankert. Das ist fatal“, so der GdW-Chef. „Auf der einen Seite werden den Vermietern Investitionen in den Neubau bezahlbarer Wohnungen erschwert, auf der anderen Seite werden jedoch keine verpflichtenden Anreize für mehr Wohnungsneubau in den Ballungsräumen gesetzt.“ So würden es die Mieter noch schwerer haben, bezahlbare Wohnungen in Ballungsgebieten zu finden.
Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, gibt zu bedenken, dass die regionalen Mietspiegel das ortsübliche Niveau oft nicht korrekt abbilden. „Wer das Auseinanderfallen von Mietspiegel- und Angebotsmieten zur Begründung der Mietpreisbremse heranzieht, hat keine Ahnung von der Entstehung der Mietspiegel und ihrer Funktion“, kommentiert BFW-Präsident Walter Rasch. „Die Politik riskiert die Erkenntnis, dass nicht die Angebotsmieten zu hoch, sondern die Mietspiegelmieten zu niedrig sind.“
Wohnungsneubau nicht vernachlässigen
Auch der hohen Bedeutung der energetischen Modernisierung von Gebäuden für ein Gelingen der Energiewende wird der Entwurf nach Einschätzung der Verbände nicht ausreichend gerecht. „In dem Referentenentwurf lässt sich zwar die Bemühung erkennen, Modernisierungsmaßnahmen auch weiterhin wirtschaftlich darstellen zu können. Gerade in diesem Punkt ist der Entwurf aber unklar und wird in vielen Fällen zu Streit darüber führen, welche Maßnahmen noch von der Mietpreisbremse umfasst und welche Maßnahmen ausgenommen sind“, argumentiert Gedaschko.
„Wohnungsneubau ist das einzige probate Mittel, um dem Nachfrage-Boom in den deutschen Ballungsräumen und dadurch steigenden Mieten entgegenzuwirken,“ resümiert Gedaschko. Der GdW appelliere daher an Bund, Länder und Kommunen, den Wohnungsbau in den Ballungsregionen zielgerichtet zu fördern, um für viele Mieter untragbar hohe Preise zu verhindern. Dies könne insbesondere durch das Bereitstellen von preiswerten Baugrundstücken in ausreichendem Umfang geschehen. Zudem müssten die Länder die Mittel für die soziale Wohnraumförderung zweckgebunden und regional gezielt einsetzen. (bk)
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