Wenn derzeit die Rede von attraktiven Immobilieninvestments ist, sind meist Wohnimmobilien gemeint. Angesichts vergleichsweise hoher Renditen und großer Nachfrage seitens der Privatanleger stellt sich allerdings die Frage, warum die Assetklasse Wohnen im Segment der offenen Immobilienfonds nur eine marginale Rolle spielt.
Gastbeitrag von Wolfgang Kubatzki, Feri Euro Rating Services AG
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt boomt. Anleger – institutionelle wie private – stürzen sich förmlich auf die begehrten Objekte, vor allem jene in den Metropolen.
Aber auch Wohnungen in den sogenannten B-Städten werden zunehmend nachgefragt. In den offenen Immobilienfonds, in die Anleger derzeit investieren können, spiegelt sich dies jedoch kaum wider.
Wohnimmobilien steigern Renditen
Feri Euro Rating Services hat elf offene Fonds analysiert: Nur einer davon investiert in nennenswertem Umfang in Wohnimmobilien. Nicht weniger interessant ist die Tatsache, dass eben dieser Fonds, der Wertgrund Wohnselect D, überdurchschnittlich gut performt.
Mit über sechs Prozent pro Jahr in den vergangenen drei Jahren schnitt er deutlich besser ab als Fonds, die sich auf Gewerbeimmobilien fokussierten und im gleichen Zeitraum Ergebnisse zwischen knapp zwei und gut drei Prozent pro Jahr erzielten.
Büroimmobilien dominieren Portfolios
Der Blick auf die Portfolios der offenen Immobilienfonds dürfte den einen oder anderen Beobachter dazu verleiten, die Gewichtung der Assetklassen durch die Fondsgesellschaften anzuzweifeln. Denn nach wie vor dominieren in den Portfolios Gewerbeimmobilien, in erster Linie Büroobjekte. Laut der aktuellen Feri-Analyse lag der Büroanteil bei mehr als der Hälfte der Fonds zuletzt bei teilweise deutlich über 60 Prozent.
Es ginge jedoch an der Realität vorbei, würde man diesen Gesellschaften zu einer Abkehr von ihrer derzeitigen Allokation hin zu einem höheren Wohnimmobilienanteil raten – und das aus mehreren Gründen. Zum einen würde eine Umschichtung mit dem Ziel eines signifikanten Wohnanteils dazu führen, dass erhebliche Volumina bewegt werden müssen: Die untersuchten Fonds hatten Ende Mai 2014 ein Gesamtvolumen von rund 58,3 Milliarden Euro.
Herausforderungen für Fondsmanager
Eine Erhöhung des Anteils an Wohnimmobilien auf beispielsweise zehn Prozent würde bedeuten, dass die Fonds rund sechs Milliarden Euro in Wohngebäude investieren müssten. Unterstellt man weiter beispielhaft, dass für eine Wohnung durchschnittlich 150.000 Euro aufgewendet werden müssen, würde das einem Bedarf von etwa 40.000 Wohnungen entsprechen. Das wäre eine enorme Herausforderung, insbesondere auch für das Asset-Management der Fonds, welches erheblich ausgebaut werden müsste.
Fonds verbuchen Zuflüsse
Zum anderen besteht aus Sicht vieler Fondsgesellschaften überhaupt keine Notwendigkeit, verstärkt in Wohnimmobilien zu investieren. Insbesondere die Schwergewichte der Branche verbuchen ohnehin Zuflüsse von Anlegergeldern. Hinzu kommt, dass die jeweiligen Anlagebedingungen und Geschäftsmodelle oft schlichtweg keine oder nur sehr geringe Anteile an Wohninvestments vorsehen.
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