Komplikationen beim Erwerb von Portfolios
Nehmen wir an, ein Unternehmen veräußert eine Immobilie in Manhattan. Der Gewinn unterliegt dann nicht nur der Federal Tax, sondern auch der New York State Tax und der New York City Tax. Richtig kompliziert wird es, wenn es nicht nur um eine Immobilie geht – vor allem große institutionelle Investoren erwerben eher Portfolios statt einzelne Gebäude. Die Einzelimmobilien im Portfolio sind im Idealfall geographisch diversifiziert, um Risiken zu minimieren.
Immobilienkauf in mehreren US-Bundesstaaten
Wird ein Unternehmen so in mehreren US-Bundesstaaten tätig, so werden die in den USA erzielten Einkünfte anhand von – je nach Bundesstaat unterschiedlichen – Verteilungsschlüsseln gewichtet und dann dort jeweils der Besteuerung unterworfen. Das kann im Extremfall zu einer paradoxen Situation führen: addiert man die jeweils in den Bundesstaaten zu versteuernden Einkünfte, kann die Summe höher sein als die tatsächlich erzielten Gesamteinkünfte.
Daran ändert sich in manchen Staaten auch dann nichts, wenn das Unternehmen mit unterschiedlichen Tochtergesellschaften auftritt. Für Staatensteuer-Zwecke werden dann vielmehr die Einkünfte der in den USA tätigen Tochtergesellschaften zusammengerechnet. Im Ergebnis kann das eine erhebliche Mehrbelastung für ein Unternehmen bedeuten. Übrigens: Zusätzlich zur üblicherweise auf Netto-Basis ermittelten Einkommensteuer erheben manche Bundesstaaten auch noch eine Gebühr für das Privileg, in diesem Bundesstaat Geschäfte machen zu dürfen (sogenannte „Privilege-“ oder „Franchise-Tax“).
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Komplexe Grunderwerbssteuer in den USA
Und wie sieht es beim Kauf einer Immobilie mit Transaktionssteuern aus? In Deutschland fällt dabei grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, wobei es Ausnahmen gibt für den Fall, dass Immobilien nicht direkt erworben werden, sondern in Form von Anteilen an Unternehmen, die wiederum Immobilien im Eigentum halten. In jedem Fall gilt: Die Vorschriften zur Grunderwerbsteuer sind hierzulande zwar komplex, aber zumindest einheitlich; nur die Steuersätze unterscheiden sich.
Erneut: anders in den USA! Hier präsentiert sich die Grunderwerbsteuer als Durcheinander aus bundesstaatenspezifischen Regularien mit einer schwindelerregenden Fülle von Vorschriften. Einige Regelungen unterscheiden sich gar innerhalb einer Stadt. Gerade in Ballungszentren ist es daher wichtig, den Standort einer Immobilie auf steuerrechtliche Gegebenheiten zu prüfen. Von einer Straße zur nächsten können sich das Regelwerk und damit die Steuer, die zu entrichten ist, unterscheiden.
Seite drei: Doppelbesteuerungsabkommen gilt nur für Bundessteuern
