Vermieter dürfen laut einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs, Karlsruhe, streitige Mietforderungen nicht mit der Kaution begleichen. Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien sind nichtig, da sie dem in § 551 BGB geregelten Treuhandcharakter der Mietkaution widersprechen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich heute in einem Fall mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während eines laufenden Mietverhältnisses Forderungen aus der Kaution zu tilgen.
In dem vorliegenden Fall ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte sie 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“
Vermieter lässt sich Kaution auszahlen
Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Klägerin gewinnt Rechtsstreit
Die Klägerin bekam vom zuständigen Amtsgericht recht, ein Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg.
Der BGH entschied, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspreche dem in § 551 Absatz 3 BGB zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter der Mietkaution.
Zusatzvereinbarungen sind nichtig
Gemäß dem Gesetzestext hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb laut BGH unwirksam. (st)
Foto: Bundesgerichtshof/Joe Miletzki
