Hier kann sich allerdings lohnen, die Frage der Widerruflichkeit des Verbraucherdarlehensvertrages zu prüfen. Wurde ein Darlehensnehmer, der auch Verbraucher im Sinne des Gesetzes ist, bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, kann er noch nach Jahren den Vertrag widerrufen.
Er bleibt jedoch zur Rückzahlung des Darlehensbetrages verpflichtet, sodass ein solcher Widerruf zwar die Möglichkeit eröffnet, sich für die Zukunft vom Darlehensvertrag zu lösen, jedoch mehr auch nicht. Lässt sich die Immobilie nicht zu dem Preis veräußern, der für die Darlehensrückführung benötigt wird, bleibt der Darlehensnehmer in der Schuldenfalle.
Vorübergehender Liquiditätsengpass versus langfristige Schwierigkeiten
Wenn abzusehen ist, dass die Darlehensraten nicht mehr vollständig an die Bank geleistet werden können, wäre zunächst festzustellen, ob es sich um einen vorübergehenden Liquiditätsengpass handelt oder längere Schwierigkeiten zu erwarten sind.
Fällt beispielsweise ein Ankermieter eines größeren Immobilienkomplexes aus, steht aber ein neuer schon Gewehr bei Fuß, kann mit dem Kreditgeber über eine Aussetzung der Darlehensraten oder zumindest des vereinbarten Tilgungsteils verhandelt werden.
Zwangsversteigerung vermeiden
Parallel sollten natürlich die Möglichkeit eines freihändigen Verkaufs der Immobilie in Erwägung gezogen werden. Dies sollte möglichst geschehen, bevor der Kreditgeber aufgrund eines zu seinen Gunsten bestellten Grundpfandrechts die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung der Immobilie in die Wege leitet.
Ist im Grundbuch erst einmal ein entsprechender Vermerk eingetragen, wissen potenzielle Kaufinteressenten um die Notsituation. Dies schlägt sich regelmäßig negativ auf die Kaufpreishöhe nieder.
Verteidigungsstrategien
Ist die Zwangsvollstreckung bereits im Gang, geht es um die Überprüfung, ob die Anforderungen des sehr formalen Rechts der Zwangsvollstreckung in Grundstücke eingehalten sind. Der Schuldner hat die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung eines eingeleiteten Verfahrens zu beantragen.
Hier muss die Aussicht bestehen, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird und es müssen Billigkeitsgründe geprüft und bejaht werden können (vgl. näher Paragraf 30a Abs. 1 ZVG).
Bei den Formularen, durch die sich Darlehensgeber Grundschulden bestellen lassen und zugleich die persönliche sowie dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung fordern, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie ermöglichen es der Bank, zu deren Gunsten das Grundpfandrecht bestellt ist, einfach und ohne Verpflichtung weitere Nachweise führen zu müssen, die Zwangsvollstreckung auf den Weg zu bringen.
Seite drei: Zwangsvollstreckung durch Sparkasse rechtsmissbräuchlich
