Bei Hypothekendarlehen mit fester Zinsbindung sind Immobilienkäufer über Jahre gebunden. Wer mehr Flexibilität bei der Rückzahlung möchte, kann auf ein Kombidarlehen setzen, sollte aber Vor- und Nachteile genau abwägen.
Neben dem klassischen und am häufigsten genutzten Annuitätendarlehen gibt es weitere Formen der Baufinanzierung, wie etwa Kombidarlehen. Diese sind teilvariable Darlehen und bestehen aus einem klassischen Annuitätendarlehen mit einer längeren Zinsbindung sowie einem variablem Darlehen.
„Wer einen solchen Vertrag abschließt, sichert sich die Chance, seinen Schuldenabbau schneller voranzutreiben“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.
Quartalsweise Zinsanpassung
Für das variable Darlehen fallen Zinsen an, welche jeweils für drei Monate gelten und von der Bank quartalsweise automatisch angepasst werden – sie können somit sinken oder steigen. Die Höhe der Zinsen orientiert sich am Drei-Monats-Euribor, einem Referenzzins, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen.
Auf diesen Zins schlagen die Banken dann noch eine Marge auf. „Senkt die Europäische Zentralbank den Euro-Leitzins, gibt der Euribor automatisch nach und davon profitiert auch der Kreditnehmer, da die Zinsen für sein variables Darlehen ebenfalls sinken“, erläutert Scharfenorth.
Derzeit sind Baufinanzierer, die ein Kombidarlehen aufgenommen haben, auf der Gewinnerseite. Die Europäische Zentralbank hat im Zuge der Finanzmarktkrise seit Mitte September 2008 den Leitzins im Euroraum mehrere Male gesenkt, er liegt jetzt bei nur noch 0,05 Prozent, so niedrig wie noch nie in der Geschichte der Notenbank.
Flexible Tilgungsmöglichkeiten
Vorteil des Kombidarlehens bilden die hohen Sondertilgungsmöglichkeiten: Kreditnehmer können ein variables Darlehen zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Einhaltung einer Vorankündigungsfrist ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass dafür ein Zinsaufschlag oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. „Zwar räumen Banken ihren Kunden auch bei klassischen Hypothekenkrediten Sondertilgungen ein, diese sind aber meist in der Höhe begrenzt“, so Scharfenorth.
Kombidarlehen eignen sich besonders für Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit mit einer größeren Summe, beispielsweise aus einer Erbschaft, dem Verkauf einer Altimmobilie oder aus Sparverträgen, Depots, Lebensversicherungen sowie Ähnlichem rechnen. Sie erzielen mit dieser Darlehensform ein hohes Maß an Flexibilität und darüber hinaus die Chance, an Zinssenkungen teilzunehmen.
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Das Risiko liegt in möglichen Zinsänderungen für den variablen Teil: Entwickelt sich der Leit-Zinssatz nach oben, verteuert sich der variable Darlehensanteil und damit die Finanzierung insgesamt. Dies kann sich besonders dann verhängnisvoll auswirken, wenn der Baufinanzierer das Darlehen nicht wie vorgesehen zurückzahlen kann.
Option einer Zinsobergrenze
Bei vielen Instituten hat der Kreditnehmer aber die Möglichkeit eine Zinsobergrenze, ein sogenanntes Cap, zu vereinbaren. Ein weiterer Haken von Kombidarlehen besteht darin, dass sich der Kreditnehmer an die Bank bindet. Findet er einen Anbieter, der den Anteil des variablen Darlehens günstiger finanziert, müsste sich diese Bank mit dem zweiten Rang im Grundbuch begnügen, da im ersten Rang das längerfristig gebundene Darlehen der alten Bank steht.
„Ob ein Kombidarlehen sinnvoll ist, hängt also immer von der individuellen Situation ab. Es taucht allerdings selten in der Beratung der Banken auf“, so Scharfenorth. (bk)
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