Alte Militäranlagen und barocke Stadtschlösser: Bewohner von Denkmalimmobilien können in alten Zeiten schwelgen. Damit sich ein Kauf langfristig lohnt, müssen einige Bedingungen erfüllt sein.
Investoren, die auf Denkmalimmobilien setzen, dürfen sich freuen: Die Assetklasse wird vom Staat steuerlich gefördert. Kapitalanleger können acht Jahre lang je neun Prozent und weitere vier Jahre je sieben Prozent der sanierungsbedingten Kosten von der Steuer absetzen. Eigennutzer dürfen über zehn Jahre hinweg neun Prozent pro Jahr abschreiben.
Wichtige Kaufkriterien: Lage und Qualität der Sanierung
Für die Mieterendite sind allerdings längst nicht nur die Steuervorteile, sondern auch der Preis und die Qualität der Sanierung ausschlaggebend. Denn was nützt die Steuerersparnis, wenn eine Immobilie zu teuer erworben wird?
„Früher ließen sich Projektentwickler diesen Vorteil teuer bezahlen. Immobilien im Denkmalschutz wurden häufig mit sehr hohen Aufschlägen gegenüber vergleichbar großen Neubauwohnungen angeboten, weil viele Interessenten sich durch die Steuerersparnis dazu verleiten ließen, überhöhte Preise zu zahlen“, sagt Thomas Scherer, Gesellschafter des Projektentwicklers Denkmalneu, Forchheim.
„Für die Erwerber kam es deshalb häufig zu einem bösen Erwachen, wenn sie die Wohnung später wieder veräußern wollten. Weil der neue Eigentümer nicht mehr in den Genuss der Sonderabschreibung kam, waren die Immobilien nicht mehr wert als herkömmliche Bestandsobjekte.“ Der hohe Preis machte den Steuervorteil des Erstkäufers zunichte.
Steuervorteile für Investoren
Scherer rät Anlegern, darauf zu achten, dass die Nettoanfangsrendite einer sanierten Wohnung ohne Berücksichtigung der Steuervorteile nicht niedriger als drei Prozent ist. „Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn Steuervorteile dazukommen, umso besser für den Anleger. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne Steuervorteile rechnen“, sagt Scherer.
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Neben dem Preis sollten Anleger auch darauf achten, dass ihre Immobilie hochwertig saniert wird. „Die Qualität der Modernisierung ist entscheidend. Es gibt kaum etwas, das fachlich anspruchsvoller ist als die aufwendige Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus“, erklärt Scherer. Die Qualität der Sanierung ist für den Laien aber am Ende nicht erkennbar. Wenn angefaulte Deckenbalken nicht entfernt wurden, dann ist das nicht sichtbar, aber die Folgen werden gravierend sein.
Seite zwei: Sanierung dokumentieren
