Turbulente Zeiten
Doch der Boom verdeckt auch Erfahrungen der letzten Jahre, gerade im Segment Gewerbeimmobilien. Ein Bild baut sich auf, welches die Büroimmobilie als Investitionsgut, zumindest in der herkömmlichen Betrachtung, in heftigste Turbulenzen stürzen könnte. Es lassen sich bedrohliche Komponenten für deutsche Büroimmobilien ausmachen:
Performanceschreck: Die Verzinsung lässt sich aktuell lediglich nur noch aus der Transaktion ableiten, immer weniger aus der Bewirtschaftung und dem innerstädtischen Standort.
Lebenszyklusschreck: Immer kürzer laufende Mietverträge bei gleichzeitig zunehmender Flexibilität bei der Nutzung der Flächen, die Planungssicherheit von Unternehmen nimmt immer mehr ab.
Technologieschreck: Big Data und Digitalisierung halten gemeinsam in die Arbeitswelt Einzug und zwingen im Ergebnis zu weniger nachgefragter Bürofläche.
Effizienzschreck: Zwang zur Ultraeffizienz, Flächenproduktivitäten werden zunehmend gemessen, die Euro-pro-Quadratmeter-Messung verliert zugunsten der Menschen pro Fläche an Bedeutung.
Reorganisationsschreck: Permanente Anpassung an die Nutzungsfläche durch eine immer weniger standardisiert ablaufende Tätigkeit und veränderte Arbeitsmuster.
Motivationsschreck: Die Büroarbeiter von heute – und die weniger werdenden von morgen – werden mehr denn je zu einem Mehr an Leistung und auch Spaß an der Arbeit motiviert, wenn die Flächen, Kommunikationsströme, Gebäude und Standorte die Arbeit weitgehend unterstützen und möglich machen.
Starker Tobak, aber eben auch Teil der Risikoabschätzung der Investoren und Nutzer in Büroimmobilien. Was diese Aussagen so interessant macht, ist die Tatsache, dass sie in einem dynamischen Marktaufschwung getätigt werden. Sie sind letztlich das Ringen um einen Wettbewerb und damit eine Marktbereinigung. Die Frage nach dem „Büro der Zukunft“ kann nicht beantwortet werden in der statischen Zukunftsbetrachtung mit Parametern von „technische Nutzungsdauer 30 Jahre, kaufmännische dreimal Zehn-Jahres-Mietverträge“.
Kritikern sei deshalb entgegengerufen, dass das Mantra der Vordenker aus der IT-Welt „arbeite mit wem, wann und wo du willst“ im Rückblick eben nicht zur Auflösung des Raumes geführt hat, sondern eher zum Gegenteil: Innerstädtische Büronutzungen nehmen tendenziell stark zu, während stadtnahe tendenziell abnehmen – Ausnahmen bestätigen auch hier die Eschborner oder Unterföhringer Regel.
Seite vier: Der Immobilienmarkt braucht kreative Köpfe
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