In ihrem aktuellen Marktkommentar warnt die Deutsche Bank, dass es viele Jahre dauern werde, bis die Angebotslücke bei Wohnungen in Deutschland geschlossen ist. Negative Auswirkungen auf den Markt könnten jedoch durch geeignete Maßnahmen vermieden werden.
Der Abbau des Nachfrageüberhangs im Wohnungsmarkt wird ohne massive Ausweitung der Bauaktivität viele Jahre dauern, so die Deutsche Bank.
„Dadurch droht die bisherige Preisnormalisierung erst zu Preisübertreibungen zu führen und dann in einer Marktkorrektur zu enden. Die volkswirtschaftlichen Kosten dieses Szenarios sind hoch. Diese könnten durch verbesserte Abschreibungsbedingungen auf Neubauten in den Großstädten und Metropolregionen vermieden werden“, so Autor Jochen Möbert von Deutsche Bank Research.
Knapper Wohnraum
Der knappe Wohnraum sei das Hauptmerkmal des aktuellen Hauspreiszyklus. Trotz steigender Fertigstellungszahlen sinke der Nachfrageüberhang nicht, sondern werde größer.
Ein Grund hierfür sei die Wohnungspolitik. So habe die Mietpreisbremse vermutlich kurzfristig zu niedrigeren Mieten beigetragen, doch die mittelfristige Wirkung konterkariere das ursprüngliche Ziel, „bezahlbaren Wohnraum“ zu schaffen.
Träge Bauaktivität
Die Bauaktivität sei besonders in Relation zur hohen Preisdynamik und dem guten makroökonomischen Umfeld träge. Manch geplante Bauvorhaben seien durch die Einführung der Mietpreisbremse nicht mehr wirtschaftlich und würden aufgegeben.
Ohne Angebotsausweitung erhöhe jedoch die hohe Nachfrage in den Großstädten und den Ballungsgebieten die Preise weiter. Dies könnte sich sogar massiv beschleunigen, da Investoren händeringend auf der Suche nach sicheren und doch einigermaßen renditeträchtigen Anlagen seien.
Dies gelte nicht nur für deutsche institutionelle Investoren, sondern Investoren weltweit. Deutsche Wohnimmobilien seien dabei dank solider, stabiler Renditen und großer Renditeabstände zu Finanzmarktrenditen attraktiv.
Starke Zunahme der Kredite bedenklich
Es gebe einen weiteren, fast noch wichtigeren Aspekt, der die Preise befeuern dürfte, so die Deutsche Bank. Zum ersten Mal im aktuellen Hauspreiszyklus sei eine dynamische Kreditexpansion zu beobachten.
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„Zwar sind die gesamten Wohnbaukredite nur leicht im Plus, doch das Neugeschäft wächst rasant. In den Sommermonaten wuchs es deutlich zweistellig, teilweise sogar mit 50 Prozent gegenüber den Vorjahresmonaten. Wohnbauzinsen deutlich unter zwei Prozent haben die Kreditnachfrage stark steigen lassen“, erläutert Möbert. Da die Niedrigzinspolitik sich für einige Jahre fortsetzen dürfe, sollte die Dynamik im Neugeschäft hoch bleiben und sukzessive auch auf den Kreditbestand durchschlagen.
Gegenmaßnahmen ergreifen
Wie sollten Regierung und Regulierer diese Situation handhaben? Ein Vorschlag sei die Kreditvergabe zu reduzieren, hohe Beleihungswerte zu unterbinden oder gleich zu versuchen, die Zinsen anzuheben.
Sinke dadurch aber die Kreditvergabe an Investoren, die neuen Wohnraum schaffen, dann könne sich der aktuell hohe Preisdruck sogar noch verstärken und die Gefahr von Preisübertreibungen steige.
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