Mietpreisbremse und Bestellerprinzip erschweren es Vermietern, angemessene Erträge zu erzielen. Sie sollten die neue Rechtslage genau beachten, um ihre Objekte auch weiterhin gewinnbringend zu vermieten
Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick, IVD
Berlin und Nordrhein-Westfalen haben sie schon, Bayern hat sie am 1. August 2015 eingeführt. Mit der Mietpreisbremse versucht die Politik derzeit viel, um die Mieter unter ihren Wählern zu entlasten. Was gut gemeint ist, wird langfristig jedoch mehr negative Nebenwirkungen als Nutzen haben. Leidtragende werden die Mieter selbst, aber auch private Wohnungsbesitzer sein.
Neue Regeln
Wo das neue Gesetz zur Mietpreisbremse gilt, darf der Eigentümer von seinem Mieter bei Bezug künftig nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent verlangen. Nachzulesen ist die Vergleichsmiete laut Gesetz im
örtlichen und nach „wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellten Mietspiegel. Ob dieser seiner Rolle als Referenzwert tatsächlich gewachsen ist, darf jedoch angezweifelt werden. Denn wann genau ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Prinzipien erstellt wurde, lässt der Gesetzgeber völlig offen.
Aktuelle Gutachten zu lokalen Mietspiegeln, wie zuletzt durch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg bestellt, haben zumindest deutliche Zweifel an der Objektivität geweckt. Bei dem Berliner Beispiel stellten die Experten fest, dass viele der hohen Mieten von den Autoren des Mietspiegels als Extremwerte deklariert und herausgerechnet wurden. Die Folge ist, dass die Spiegelmieten heute weit unter dem tatsächlichen Marktniveau liegen. Die richtige ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist daher schwierig und das Ergebnis oft streitanfällig.
Neubau wird nicht angekurbelt
Sicherer als die Glaubwürdigkeit von Mietspiegeln ist, dass das neue Gesetz am Ende vor allem die Mieter selbst treffen wird. Fakt ist: Das Gesetz wird nicht eine einzige neue Wohnung schaffen. Ganz im Gegenteil. Großen und kleinen Anlegern werden Anreize genommen, angesichts des wachsenden Zuzugs in die Städte dringend benötigte Investitionen in den Wohnungsbestand vorzunehmen. Ausgerechnet in den besonders angespannten Märkten werden sanierte Wohnungen damit immer mehr zur Mangelware.
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Zwar hat der Gesetzgeber vorausgedacht und den Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen, um die Schaffung neuer Wohnungen nicht zu behindern. Private Anleger jedoch – die den weitaus größten Anteil der rund sieben Millionen Vermieter in Deutschland ausmachen – werden die Auswirkungen des neuen Gesetzes besonders hart zu spüren bekommen. Wo die Mietpreisbremse in Kraft tritt, dürften diesen Vermietern Einnahmen in Millionenhöhe entgehen.
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