Die Mietpreisbremse wird vielerorts umgesetzt: Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf das Niveau nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das tatsächliche Marktniveau wird von den Mietspiegeln jedoch oft nicht korrekt abgebildet, so eine aktuelle Studie.
Durch die Einführung der Mietpreisbremse werden Mietspiegel zum zentralen Steuerungselement des Wohnungsmarktes. Das zentrale Problem: Sie werden dieser hohen Bedeutung derzeit oft nicht gerecht.
Zudem ist die gesetzliche Grundlage zur Erstellung von Mietspiegeln wenig präzise, so dass es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. In einer Studie machen das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) Mannheim und die IREBS International Real Estate Business School an der Universität Regensburg deutlich, welche Anforderungen funktionstüchtige Mietspiegel aus wissenschaftlicher Sicht unbedingt erfüllen sollten.
Die Wissenschaftler von ZEW und IREBS haben Umsetzungsvorschläge für eine verbesserte Berechnung des qualifizierten Mietspiegels entwickelt:
1. Trennung von Statistik und Politik
In einem Rechtsstaat werden amtliche Statistiken grundsätzlich von einer neutralen Stelle errechnet. Im Gegensatz dazu unterliegt der Mietspiegel nach Aussage der Wissenschaftler von ZEW und IREBS trotz seiner hohen Bedeutung zu einem großen Teil dem Gestaltungswillen lokaler Politiker und Interessensvertreter, dessen Umsetzung zudem weitgehend intransparent ist.
Im Ergebnis seien die durch Mietspiegel errechneten ortsüblichen Vergleichsmieten deutlich niedriger, als sie nach den tatsächlichen Marktbedingungen sein müssten. Um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufrecht zu erhalten, müsse der Mietspiegel wieder zu einem marktnahen Abbild des Wohnungsmarktes werden.
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Eine politische Einflussnahme auf die Berechnung von Mietspiegeln sollte nicht mehr möglich sein, fordern die Wissenschaftler. Sofern eine Begrenzung der Miethöhe politisch erwünscht sei, sollte dies getrennt von der Berechnung des Mietspiegels umgesetzt werden.
Die Mietpreisbremse könne dabei als Vorbild dienen: bei Wiedervermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine entsprechende Regelung für Mieterhöhungen würde dann noch fehlen. Ob hier ein Abschlag von null, zehn oder dreißig Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete umgesetzt wird, bliebe dann allein der Politik vorbehalten.
2. Vollerhebung statt Befragung
Derzeit werden die Daten für qualifizierte Mietspiegel in mühevoller Kleinarbeit bei Mietern und Vermietern erfragt. Nur wer Lust hat, zu antworten, tut dies auch. Im Ergebnis ist der Datenumfang für eine repräsentative Stichprobe oft zu gering, bemängelt die Studie. Zudem bestehen vielfach Bedenken, dass die Erhebung aufgrund des selektiven Antwortverhaltens systematisch verzerrt ist.
Eine internetbasierte Vollerhebung aller Vermietungsdaten erscheine daher geboten und wäre zudem deutlich billiger. Auf eine Erfassung von Mieterhöhungen sollte dabei zukünftig verzichtet werden, da diese keinen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen aufweisen.
3. Zeitliche Verbreiterung der Datenbasis
Die aktuell praktizierte einfache Durchschnittsbildung ohne Berücksichtigung des unterschiedlichen Alters der Daten ist nach Aussage der Wissenschaftler von ZEW und IREBS ein eindeutiger Verstoß gegen grundlegende statistische und wissenschaftliche Prinzipien und sei in dieser Form bei einer Ausweitung auf zehn Jahre nicht tragbar.
Sofern das unterschiedliche Alter der Daten hingegen methodisch explizit berücksichtigt wird, ist eine Ausweitung des Erhebungszeitraums auf zehn Jahre oder mehr nicht zu beanstanden. (bk)
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