Nachdem ein Berliner Gericht den Mietspiegel der Hauptstadt für unwirksam erklärt hat, rechnet der Immobilienverband Deutschland (IVD) mit einer Prozesswelle bei Einführung der Mietpreisbremse.
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel für unwirksam erklärt, weil dieser nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei.
„Das Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig, aber es hat eine Signalwirkung weit über die Hauptstadt hinaus, da die Begründung des Gerichts auf viele Mietspiegel in anderen Städten übertragbar ist“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, Berlin.
Hohe Mieten bei Berechnung nicht berücksichtigt
In der Begründung des Urteils heißt es, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung zukomme. Außerdem sei die sogenannte Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt. Vergleichbare Mieten im Umfeld der Wohnung seien zu Unrecht als Wucher eingestuft und bei der Berechnung nicht berücksichtigt worden.
Ortsübliche Vergleichsmiete hat künftig entscheidende Bedeutung
„Mietspiegel werden durch die Einführung der Mietpreisbremse künftig eine viel größere Bedeutung haben als bisher, da die ‚ortsübliche Vergleichsmiete‘ der entscheidende Parameter für die Festlegung der Miethöhe bei Neuvermietungen sein wird“, erklärt Schick.
Von Gerichten wurde bislang meist der Mietspiegel als objektiver Maßstab anerkannt und auch die meisten Mieter und Vermieter haben den Mietspiegel akzeptiert. „Das wird sich jedoch mit dem Urteil ändern“, prognostiziert Schick. „Wir rechnen mit einer Prozessflut, wenn die Bundesländer die Mietpreisbremse einführen. Viele Vermieter aus anderen Städten werden anzweifeln, dass der Mietspiegel der jeweiligen Stadt nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.“
Überprüfung der Methodik
In diesen Fällen werde, wie in Berlin geschehen, ein Gutachten erstellt, ob der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dabei wird überprüft, ob die Stichprobe ausreichend groß war und die erhobenen Daten repräsentativ waren.
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Die Häufung von Zivilprozessen kommt dabei laut IVD nicht unvermutet: „Der Gesetzgeber hat bereits in seiner Gesetzesbegründung eingeräumt, dass es zu vermehrten Rechtsstreitigkeiten kommen könnte“, sagt Schick. „Der Umfang der Streitigkeiten und die dadurch entstehenden Kosten sind nicht prognostizierbar.“ (bk)
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