Mietpreisbremse und Bestellerprinzip sind beschlossen. Den Wohnungssuchenden in Ballungszentren hilft das nicht, denn dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung. Gastkommentar von Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien
Umso erfreulicher sind deshalb steigende Baugenehmigungszahlen in Wachstumskernen wie zum Beispiel Düsseldorf und Berlin: In Düsseldorf stiegen die Wohnbaugenehmigungen um fast das Fünffache von 625 in 2011 auf 2.880 Wohneinheiten in 2014, allein von 2013 auf 2014 um rund ein Drittel.
In Berlin erhöhten sich die Baugenehmigungen zwischen 2009 und 2013 um das Zweieinhalbfache von 7.358 auf 19.199 Wohneinheiten, von 2013 auf 2014 betrug der Zuwachs markante 53 Prozent.
Fertigstellungen bleiben hinter den Genehmigungen zurück
Schnelle Hilfe also für Wohnungssuchende? Ein Blick auf die Fertigstellungsquoten dämpft die Freude: So stellt sich in Düsseldorf die Fertigstellungsquote für Wohnungen in Relation zu den Genehmigungen im Zeitraum 2009 bis 2013 auf gerade einmal 69 Prozent der insgesamt 6.606 genehmigten Wohnungen, im Jahr 2013 selbst waren es sogar nur 63 Prozent.
Noch drastischer ist die Situation in Berlin: Hier wurden sogar nur 60 Prozent beziehungsweise rund 24.700 Wohneinheiten der im gleichen Zeitraum genehmigten Wohnungen (40.890 Wohneinheiten) fertiggestellt, 2013 waren es lediglich 53 Prozent.
In weniger angespannten Wohnungsmärkten wie beispielsweise Leipzig werden im Vergleich dazu deutlich höhere Quoten von 87 Prozent bei 6.191 genehmigten Wohnungen erreicht, in Magdeburg sind es sogar über 100 Prozent, da hier „Genehmigungsüberhänge“ abgebaut statt wie andernorts aufgebaut wurden.
Zu großzügige Gültigkeitsfristen für Baugenehmigungen
Hintergrund für die unterschiedlichen Entwicklungen sind unter anderem zu großzügige Gültigkeitsfristen für Baugenehmigungen von – je nach Bundesland – drei bis vier Jahren sowie die Möglichkeit, Genehmigungen vor Ablauf bei Bedarf und unveränderter Sach- und Rechtslage mehrfach um bundeslandabhängig jeweils ein bis drei Jahre nachverlängern zu lassen.
Dadurch kann die Realisierung von Wohnbauprojekten viel zu lange hinausgezögert werden, bis die Marktsituation aus Sicht des Bauträgers/Investors „stimmt“, und eröffnet damit ausgerechnet in den angespannten Wohnungsmärkten der Wachstumskerne Raum für Spekulationen auf zukünftig steigende Miet- und Kaufpreisniveaus.
Möglichkeiten zur Spekulation reduzieren
Hier müssen Bund, Länder und Kommunen für eine Beschleunigung sorgen und die Möglichkeiten für Spekulationen reduzieren. Beispielsweise, indem sie in den als angespannt definierten Märkten – Stichwort Mietpreisbremse – die Gültigkeit von Baugenehmigungen deutlich verkürzen und gleichzeitig die Verlängerungsoptionen ebenfalls deutlich einschränken, zum Beispiel durch Reduzierung auf eine einzige Verlängerung um ein Jahr.
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Das Ergebnis wären erheblich verkürzte Gültigkeits- und damit im Realisierungsfalle schnellere Fertigstellungs- und Marktwirksamkeitszeiträume sowie steigende Realisierungsquoten.
Bei Wohnungsknappheit hilft nur eines: Nicht bremsen, sondern zügig bauen!
Dr. Wulff Aengevelt ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, Düsseldorf.
Foto: Aengevelt
