Der Mangel an Wohnungen wird von Experten derzeit auf etwa 800.000 geschätzt. Um diese Lücke zu schließen, werden die Anstrengungen privater Unternehmer allerdings nicht ausreichen. Die Baukosten sind zu hoch, so dass sich der Wohnungsneubau nur für vermögende Investoren lohnt. Entsprechend hoch fallen dann die Mietkosten für die neuen Wohnungen aus.
Ferner steigen durch die hohe Nachfrage in den Ballungszentren die Mieten naturgemäß an. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) werden in Berlin jedes Jahr etwa 9.000 Wohnungen zu wenig gebaut. In Hamburg und München liegt dieser Wert bei ca. 3.000. Zu wenig Wohnraum für viele Menschen sind der Hauptgrund für rapide ansteigende Mietpreise.
„Vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen haben Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden“, sagt Bundesbauministerin Barbara Hendricks. Auch deshalb fordert die Ministerin eine erneute Erhöhung der Bundeszuschüsse für den sozialen Wohnungsbau.
Diese Zuschüsse sind auch zwingend erforderlich, um die Bedürfnisse der Wohnungsnachfrage zu befriedigen. In den großen Städten wie Berlin, Frankfurt oder München liegen nur etwa 15-20 Prozent der Wohnungen in öffentlicher Hand. Die Zahl ist in den vergangenen Jahren auch noch gesunken, da Städte und Kommunen durch den Verkauf von Wohnungen die Haushaltskasse aufbessern.
Allerdings führt dieser Trend zu immer weniger Sozialwohnungen in Deutschland. Laut dem Pestel-Institut werden für Sozialschwache etwa 5,6 Millionen Wohnungen benötigt, verfügbar sind momentan jedoch nur 1,5 Millionen, Tendenz fallend. Und nach den Verkäufen steigen selbstverständlich die Mieten, da die neuen Investoren nicht sozial orientiert handeln, sondern gewinnmaximierend.
Der Deutsche Mieterbund schlägt deshalb vor, jährlich 80.000 Sozialwohnungen zu bauen, bei denen die Kaltmiete auf sechs Euro pro Quadratmeter festgeschrieben ist. Weitere 60.000 günstige Wohnungen mit einer Miete von 7,50 Euro müssten ebenfalls gebaut werden, um den nötigen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Spekulative Geschäfte erschweren den Prozess
Weiterhin sind für die steigenden Mietkosten die gestiegenen Baukosten und zu hohe Grundstückspreise verantwortlich. Durch die erhöhte Nachfrage steigt verständlicherweise der Preis für die Grundstücke. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Landbesitzer Flächen aus spekulativen Gründen zurückhalten.
Entsprechend sinkt wieder das Angebot, so dass Bauland eine gewinnbringende Kapitalanlage mit jährlichen Wertsteigerungen von etwa zehn Prozent darstellt. Auch hier müsste die Politik, z.B. mit Steuern, regulierend eingreifen, um die Spekulationen zu verringern.
Deshalb beklagen sich die Baufirmen auch immer häufiger über zu wenig ausgewiesenes Bauland in Ballungszentren. Durch die hohen Kosten, die beim Grundstückserwerb entstehen, sind für die Unternehmen Wohnungsneubauten im mittleren oder niedrigen Preissegment ökonomisch beinahe unmöglich.
Hinzu kommen strengere Vorschriften bei energetischen Richtlinien und technischen Ausstattungen der Wohnungen, die die Baukosten steigen lassen. So verteuerte zum Beispiel die zweite Stufe der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Baukosten pro Objekt um etwa sieben Prozent.
Neue Anreize durch die Politik?
Um den Bau von bezahlbarem Wohnraum voranzutreiben, muss der Staat den Unternehmen also Zugeständnisse machen, damit in den Ballungszentren nicht nur noch Luxuswohnungen entstehen. Steuerliche Erleichterungen für den Wohnungsbau sind hier ein Mittel, mit dem der Bund den Bau neuer Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment vorantreiben will.
In ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sind dann Sonderabschreibungen für die Herstellung oder Anschaffung neuer Mietwohngebäude möglich. Um die Wohnungen günstig zu halten, dürfen die geförderten Baumaßnahmen Kosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Zeitlich begrenzt wird diese Förderung bis 2018, damit Investoren angeregt werden, zeitnah zu investieren.
Der aktuelle Boom, über den sich die Baufirmen freuen, wird den Mangel an Wohnungen noch nicht beseitigen. Die Politik muss also weitere Anreize schaffen, wodurch Investoren in günstige Wohnungen in Ballungsräumen investieren.
Andernfalls müssen Städte und Kommunen wieder selbst für den Wohnungsbau sorgen. Denn die anhaltende Nachfrage, begünstigt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, wird die Preise in den Ballungszentren in Zukunft eher noch weiter steigen lassen.
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