Mit durchschnittlich 3,7 Prozent fällt die Steigerung der Immobilienpreise zwar geringer als im Vorjahr aus, vergrößert aber die Schere zwischen Immobilienpreisen und Lebenshaltungskosten (plus 0,3 Prozent) weiter. Das ist ein Ergebnis des Bulwien-Gesa-Immobilienindexes, der dieses Jahr zum 40. Mal veröffentlicht wurde.
Bereits seit elf aufeinanderfolgenden Jahren weist der Bulwien-Gesa-Immobilienindex eine steigende Preisentwicklung auf. Der Wohnungsmarkt konnte ein Plus von 4,2 Prozent verzeichnen. Der Gewerbeimmobilienmarkt legte um 2,6 Prozent zu. Die Ausgangsbedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt hätten sich im Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert.
„Anleger müssen bei den derzeit niedrigen Zinserwartungen rentable Investitionsgüter finden. Und das sind Immobilien“, kommentiert Bulwien-Gesa-Vorstand Thomas Voßkamp. Ein Ende der Niedrigzinspolitik sei derzeit nicht in Sicht.
Preisdruck weitet sich auf kleinere Märkte aus
Das hohe Preis- und Mietniveau in A-Städten lässt Käufer und Anleger immer häufiger auf kleinere Märkte ausweichen. Im Fokus stünden Standorte mit zentralörtlichen Funktionen, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen. Das Beschäftigungswachstum, sowie gestiegene Realeinkommen beleben die Nachfrage auch in B-,C- und D-Städten, für die der Immobilienindex seit 2011 Wachstumsraten von zehn bis 13 Prozent verzeichnet. Die Preise in A-Städten stiegen im selben Zeitraum um 17 Prozent.
Auffallend in den Zahlen sei eine Entkopplung zwischen Kaufpreisen und Mieten. Die Resultate der aktuellen Erhebung spiegelten dabei die allgemeine Entwicklung der letzten fünf Jahre wider. So sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen seit 2011 in einer Spanne von 24,6 Prozent in D-Städten bis zu 30,0 Prozent in B-Städten massiv gestiegen.
Im Gegensatz zum europäischen Ausland ist Deutschland mit einer niedrigen Eigentumsquote von unter 50 Prozent weiterhin ein äußerst wichtiger Mietermarkt, die Neubaumieten konnten seit 2011 zwischen 15,8 Prozent (D-Stadt) und 17,7 Prozent (B-Stadt) zulegen.
Entwicklung im Gewerbeimmobilienmarkt differenzierter
Im Gewerbeimmobilienmarkt zeichnete sich eine deutlichere Differenzierung nach Standorten ab. Die Konsumlaune treibt die Einzelhandelsmieten in Toplagen der A-Standorte nach Angaben des Bulwien-Gesa-Indexes nach oben, auch der Büromarkt profitiere von den gestiegenen Beschäftigungsverhältnissen. Ein deutlicher Leerstandsabbau unterstreiche den Trend.
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Andererseits können Laut Bulwien-Gesa-Index insgesamt 37 Standorte im Teilindex Gewerbe die Inflationsrate von 0,3 Prozent nicht übertreffen, davon weisen 17 Standorte gar eine leicht negative Preisentwicklung auf. Dabei handelt es sich vorwiegend um D-Standorte oder auch Standorte, die weiterhin vom Strukturwandel betroffen sind.
Positive Vorzeichen für 2016
Die Autoren des Bulwien-Gesa-Indexes erwarten auch für 2016 weitere Preissteigerungen. Denn obwohl der aktuelle Immobilienzyklus weit vorangeschritten sei, gäbe es derzeit keine Hinweise auf konkrete Immobilienblasen oder ein Ende des Aufwärtstrends. Im laufenden Jahr würden ausländische Investoren noch stärker aktiv werden, um Niedrigzins und Währungseffekte zu nutzen.
Da die Preisniveaus europäischer Nachbarstaaten noch nicht erreicht seien, liege ein anhaltendes Wachstumspotenzial für Kauf- und Mietpreise sowie anhaltend hohe Immobilieninvestments vor. Dennoch sollte stets bedacht werden, dass in Niedrigzinszeiten kleine absolute Zinsänderungen drastische Folgen auf die Finanzierungsbedingungen haben können. (kl)
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