In deutsche Büroimmobilien wurden in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres rund 7,6 Milliarden Euro investiert, 42 Prozent des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens im ersten Halbjahr 2016. Dies geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor.
Das Ergebnis liege beinahe ein Drittel unter dem des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Diese Entwicklung spiegele jedoch kein nachlassendes Interesse seitens der Investoren wider, sondern sei dem Produktmangel im weiterhin stark nachgefragten Core-Segment geschuldet.
„Die Nachfrage nach deutschen Assets ist ungebrochen hoch und die gestiegenen Unsicherheiten und die damit verbundenen höheren Volatilitäten an den Finanzmärkten im Nachgang des EU-Referendums Großbritanniens werden dafür sorgen, dass der deutsche Immobilienmarkt einen noch stärkeren Zuspruch als sicherer Anlagehafen seitens der nationalen wie internationalen Immobilieninvestoren erfährt“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Steigendes Mietniveau
Insbesondere der anziehende Büroflächenumsatz und das steigende Mietniveau in den Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München würden Investments in Bürohäuser treiben.
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für erstklassige Büroimmobilien sei gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres in allen Topstandorten weiter angestiegen, wodurch sich der Spitzenmietindex um knapp vier Prozent auf 224 Punkte erhöhte. Dies belegt eindrücklich die ungebrochen hohe Nachfrage nach hochwertigen, zentralen Büroflächen.
Auch die gewichtete Durchschnittsmiete habe sich ebenfalls in fast allen Standorten erhöht. Der Leerstandsabbau setze sich ebenfalls weiter fort. Neben der starken Nachfrage nach Büroflächen komme hier auch die steigende Tendenz zu Umnutzungen, insbesondere zu Wohnen und zur Unterbringung von Flüchtlingen, sowie zu Abrissen oder Kernsanierungen nicht mehr marktfähiger und lange leerstehender Büroimmobilien zum Tragen.
Sinkende Leerstandsrate
Dementsprechend sank die Leerstandsrate im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 über die Topstandorte hinweg markant um 1,2 Prozentpunkte auf aktuell 6,8 Prozent ab.
„Die Pipeline mit neuen oder kernsanierten Büroflächen in den Top 5 ist zwar gut gefüllt, der hohe Eigennutzeranteil und hohe Vorvermietungsquoten sorgen aber dafür, dass die derzeit noch am Markt verfügbaren Flächen – angesichts der hohen Nachfrage nach neuen und effizienten Flächen – schnell Nutzer finden werden“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.
Der Flächenumsatz habe dank der nach wie vor gesunden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung mit Rekordzahlen bei den Erwerbstätigen und der gestiegenen Zahl bei den Bürobeschäftigten mit kumuliert 1,5 Millionen Quadratmetern (plus 14 Prozent) deutlich über dem entsprechenden Vorjahresergebnis gelegen.
Sicherheitsorientierte Anleger
Der sicherheitsorientierten Anlagestrategie der Investoren entsprechend entfiel mit 71 Prozent der Löwenanteil der Investments im Büroimmobiliensegment auf die Top fünf-Standorte. Jedoch sei gerade hier der Produktmangel im Core-Segment besonders stark ausgeprägt, sodass andernfalls ein wesentlich höheres Transaktionsvolumen möglich gewesen wäre.
Im weiteren Bundesgebiet seien insgesamt 2,2 Milliarden Euro investiert worden. Insgesamt seien abseits der Top fünf-Standorte überwiegend Groß- und Mittelstädte gefragt. Es seien bundesweit überwiegend (90 Prozent) Einzeltransaktionen getätigt worden.
Einheimische Anleger dominieren
Deutsche Anleger würden mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 73 Prozent deutlicher als im Vorjahr dominieren, und tendenziell eher selektiv investieren, während internationale Akteure großvolumige Portfolios suchen würden, um ihr Portfolio im sicheren Hafen Deutschland schnell aufzubauen.
Insgesamt investierten internationale Anleger laut CBRE, die überwiegend aus dem europäischen Ausland sowie Nordamerika stammten, knapp 2,1 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien, insbesondere in den Top sieben-Standorten.
Institutionelle Investoren
„Gerade die institutionellen Investoren sehen sich einem sehr hohen Anlagedruck gegenüber, da sie in Zeiten niedriger oder gar negativer Zinsen bei Bundesanleihen sowohl ihre Renditeanforderungen erreichen als auch ihre Mittelzuflüsse – insbesondere die offenen Publikumsfonds – risikoadjustiert steuern müssen“, so Linsin.
„Aufgrund mangelnder Alternativanlagen steht somit gerade der deutsche Immobilienmarkt mit seinen robusten Fundamentaldaten sowohl im Hinblick auf die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Situationen deutlich im Fokus dieser Anlegergruppe aus dem In- und Ausland“, ergänzt Linsin.
Renditen weiter unter Druck
Aktuell befinden sich die Spitzenrenditen in den Topstandorten daher auf dem niedrigsten Stand seit Jahrzehnten. Im Büroimmobiliensegment würden nur noch in Düsseldorf und Frankfurt Spitzenrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke verzeichnet (4,1 Prozent beziehungsweise 4,2 Prozent).
Auch in den innerstädtischen Nebenlagen der Topstandorte und zunehmend in peripheren Lagen stünden die Renditen für gute Investmentprodukte unter Druck und würden teilweise weiter absinken, da die Investoren vermehrt auch in diesen Lagen nach Anlageprodukten suchen (müssen) und gleichzeitig ihre Risikobereitschaft überprüfen, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können.
Nachfrage steigt
Aufgrund aktuellen geopolitischen Entwicklungen dürfte die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien und hier insbesondere nach Büroobjekten weiter steigen. Diese Annahme sei auch durch die weiterhin starke Entwicklung der Vermietungsmärkte gestützt. Dadurch sei zudem mit weiter rückläufigen Nettoanfangsrenditen in den Topstandorten zu rechnen.
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„Die Nachfrage nach gutem Investmentprodukt übersteigt derzeit das gerade im Core-Segment knapper werdende Produkt. Entsprechend sehen wir, dass Investoren vermehrt in die Nebenlagen ausweichen und sich verstärkt in Projektentwicklungen, sowohl als Forward Funding als auch Forward Purchase, investieren, um so an der guten Entwicklung des deutschen Büroimmobilienmarkt zu partizipieren“, erklärt Klein. „Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 20 Milliarden Euro“, ergänzt Linsin. (kl)
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