Der zweite Analyseschritt muss deshalb bei den Fintechs und deren geographischer Verteilung erfolgen. Hier zeigt sich ein überraschend klares Bild: die deutliche Mehrzahl der Start-ups in Deutschland und Europa findet sich in innerstädtischen Lagen. Oft handelt es sich hierbei um sogenannte „In-Bezirke“, die eine hohe Unternehmensdichte und eine gute Erreichbarkeit sowie ein gut ausgebildetes Arbeitskräftereservoir aufweisen. Billige Büroflächen am Stadtrand sind für die meisten Start-ups nicht interessant. Der „Angriff“ der Fintechs auf die traditionellen Anbieter der Finanzdienstleistung und der Büroflächen erfolgt im traditionellen Bankenviertel, und damit quasi in Sichtweite der heutigen Bankentürme.
Aktuell lassen sich folgende Merkmale bei den Fintechs ausmachen:
– Hohes Mietpreisniveau aufgrund der hohen Flächennachfrage
– Kurz laufende Mietverträge (1-3 Jahre)
– Verdichtung in Stadtzentren – vorwiegend in zentralen Lagen
– Flexible Arbeitsformen (Coworking/shared working space)
– Moderner Arbeitsplatz (mit oder ohne Inventar)
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Derzeit erwarte ich, dass bis 2020 in Deutschland die Nachfrage nach Büroflächen im klassischen Bankenbereich um rund 30 Prozent zurückgehen wird, wovon voraussichtlich die Hälfte durch das neue Segment der Fintechs aufgefangen werden kann. Die Flächendifferenz, also das was übrig bliebt, wird sich wahrscheinlich als Wohnprojekt am Markt wiederfinden. Investoren stehen Schlange um diese Entwicklungsflächen zu bekommen. Fintechs lösen also keine Revolution am Büroimmobilienmarkt aus, sie sind vielmehr Teil einer Evolution.
Dr. Thomas Beyerle ist Managing Director der Catella Property Valuation GmbH und verantwortet die Researchaktivitäten des Catella Konzerns
Foto: Christian Daitche
