In Kaufverträgen sollte auf pauschale Klauseln verzichtet werden, die jegliche Gewährleistung ausschließen. Sie sind nicht nur nachteilig für Käufer, sondern auch risikoreich für Verkäufer. Zum Verzicht rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht.
Große Grundstücke, attraktive Lage, alter Baumbestand und all das ohne nervenaufreibende Planungs- und Bauphase, das macht Bestandsimmobilien attraktiv. Demgegenüber stehen in die Jahre gekommene Gebäude mit möglichen Mängeln. Um Verkäufer zu schützen, heißt es in den üblichen Kaufverträgen häufig: gekauft wie gesehen.
Verkäufer haftet bei Arglist im vollen Umfang
„Wir raten Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab. Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht, Dr. Peter Sohn, Vorstand der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein.
In den meisten Kaufverträgen für Immobilien würden heute Klauseln stehen, die jegliche Gewährleistung ausschließen sollen. Doch Sohn warnt: „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet er in vollem Umfang.“ Beispiel ist der Verkauf einer 25 Jahre alten Bestandsimmobilie, die sich offenbar in einem guten Zustand befand.
„Kaum war die Tinte unter dem Vertrag getrocknet, stellte der Käufer mithilfe eines Sachverständigen fest, dass die Heizung nicht richtig funktionierte, und zwar schon seit einigen Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer hatte den Mangel nicht genannt. Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und der Vertrag wurden wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten“, berichtet Sohn.
ARGE rät zu offenem Umgang mit Mängeln
In einem anderen Fall sei es nach Abschluss des Kaufvertrages im Spätsommer einige Monate später zu übermäßiger Feuchtigkeit im Keller des Hauses gekommen. Ein Sachverständiger habe die erdberührenden Bereiche untersucht und seit Jahren bestehende Ausblühungen dokumentiert.
In Folge durchschlagender Nässe sei der Keller im Winter regelmäßig feucht gewesen. Der Käufer machte laut Sohn Schadensersatz geltend und der Verkäufer musste die Kosten für die Nachbesserung übernehmen.
„Wir empfehlen Verkäufern, immer offen mit Mängeln umzugehen und im Zweifelsfall vor dem Verkauf einen Sachverständigen einzuschalten“, sagt Sohn. So würden auch Mängel entdeckt, die nicht sofort erkennbar sind. Dabei gehe es sicher nicht um jeden tropfenden Wasserhahn, um regelmäßige Wassereinbrüche im Keller während der Regenperiode aber schon. (kl)
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