Vorgehen bei Immobilien im Ausland
Gehört zum Nachlass eine Immobilie im europäischen Ausland, so empfiehlt es sich meist, statt eines Erbscheins ein sogenanntes Europäisches Nachlasszeugnis zu beantragen.
Denn anders als der deutsche Erbschein wird ein solches Zeugnis in den meisten europäischen Ländern anerkannt, beispielsweise in den wichtigen Ferienhausländern Italien, Österreich und Spanien. Man kann dann also die Formalien vor Ort mit dem Europäischen Nachlasszeugnis erledigen, welches das Amtsgericht in Deutschland ausgestellt hat.
Grundbuch ändern lassen
Zusammen mit dem Antrag auf Erteilung des Erbscheins sollte man zugleich beantragen, dass das Nachlassgericht dem Grundbuchamt, welches für die Immobilien des Nachlasses zuständig ist, auch dies ist eine Abteilung des Amtsgerichts, mitteilt, dass das Grundbuch aufgrund des erteilten Erbscheins zu berichtigen ist.
Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei, danach kostet sie Gebühren, beispielsweise bei einem Grundstückswert von 250.000 Euro rund 500 Euro.
Erbschaftsteuer: Freibetrag überschritten?
Bei einem Immobilienerbe ist natürlich auch die Erbschaftsteuer zu beachten. Wenn der Finanzbeamte beim zuständigen Erbschaftsteueramt den Eindruck gewonnen hat, dass die Freibeträge, beispielsweise der Freibetrag eines Kindes als Erbe von 400.000 Euro, überschritten sein könnten, fordert er eine Erbschaftsteuererklärung an.
[article_line]
Aufgrund der Angaben in dieser Erbschaftsteuererklärung setzt das Finanzamt den Wert der Immobilie „am grünen Tisch“ nach diversen Bewertungsverfahren fest.
Die häufigsten Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren, wenn beispielsweise für eine Eigentumswohnung ausreichend Vergleichspreise vorliegen oder das Sachwertverfahren, wenn es sich um eine Einfamilienhaus-Immobilie handelt, bei der der Finanzbeamte anhand des Bodenrichtwertes, den der örtliche Gutachterausschuss festgestellt hat, den Bodenwert ermittelt und zudem pauschal einen Gebäudewert hinzuzählt. Ein weiteres wichtiges Verfahren ist bei Renditeimmobilien das sogenannte Ertragswertverfahren.
Möglichkeit eines Sachverständigengutachtens
Kommt man zu der Auffassung, dass die Werte, die das Finanzamt festgesetzt hat, zu hoch sind, ist man dem nicht hilflos ausgeliefert. Man kann ein Sachverständigengutachten beauftragen, um so nachzuweisen, dass der Wert der Immobilie im Einzelfall unter dem Wert liegt, den der Finanzbeamte festgesetzt hat. Allerdings bleibt man auf den Kosten für das Sachverständigengutachten sitzen.
Seite 3: Steuerbefreiung auch bei hohem Immobilienwert möglich
