Logistikimmobilien werden für Investoren immer attraktiver, seit 2010 wurden elf Milliarden Euro investiert – mit deutlich steigender Tendenz. Das berichtet das Immobilienunternehmen Savills.
Ursache für die steigenden Investitionssummen sei das starke Wachstum des E-Commerce. Der Nachfrageüberhang dürfte auch in 2016 weiter steigen. Entsprechend hoch seien die Preise. Im Spitzensegment liegen sie laut Savills beim 17- bis 18-fachen der Jahresnettomiete.
Mit 235 Milliarden Euro habe die deutsche Logistikbranche in 2015 fast ein viertel des gesamten europäischen Logistikmarktes erwirtschaftet. Seit 1995 sei die Branche jährlich um durchschnittlich 3,3 Prozent gewachsen. Der entscheidende Treiber sei nicht nur in der Vergangenheit der E-Commerce gewesen, der zwischen 2000 und 2015 jährlich im Durchschnitt um 28 Prozent zugelegt habe.
Jährlich über drei Millionen Quadratmeter Logistikfläche
Um entsprechende Lager und Umschlagplätze vorzuhalten, seien in Deutschland allein zwischen 2010 bis 2015 jährlich über drei Millionen Quadratmeter Logistikfläche neu errichtet worden. Fast elf Milliarden Euro wurden nach Angaben von Savills in diesem Zeitraum in Logistikimmobilien investiert. Im zeitlichen Verlauf sei ein ständiger Anstieg zu verzeichnen.
„Wir erleben, dass Investoren zur Erreichung ihrer Renditeziele verstärkt in den Logistik-Markt gehen“, sagt Ingo Spangenberg, Director Industrial Investments des Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills in Berlin. „Das unterstreicht den Bedeutungszuwachs dieser Assetklasse.“
Genereller Aufschwung am deutschen Investmentmarkt
Der Grund hierfür liege nicht nur im generellen Aufschwung am deutschen Investmentmarkt. Seit 2009 seien die Anfangsrenditen im Logistikmarkt um mehr als zwei Prozentpunkte zurückgegangen und damit stärker als in allen anderen Nutzungsarten. Im Spitzensegment würden sich die Anfangsrenditen für Lagerhallen kaum noch von denen für Fachmarktzentren unterscheiden. In beiden Fällen seien Investoren derzeit dennoch bereit, das 17- bis 18-fache der Jahresnettomiete zu bezahlen.
Die hohen Preise seien auch eine Folge des enormen Nachfrageüberhangs, insbesondere im Spitzensegment. „Darüber hinaus stehen viele Neuentwicklungen der dominierenden internationalen Projektentwickler potentiell interessierten Investoren nicht zur Verfügung, da sie die Projekte direkt in eigene Fondsvehikel überführen“, erläutert Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills in Hamburg.
„Und wir beobachten, dass die Anforderungen an den Standort zunehmen, weil sowohl die Online-Händler als auch die Expressdienstleister mit ihren Warenverteilzentren vor dem Hintergrund der wachsenden Bedeutung des Same-Day-Delivery-Bedarfs immer näher an die Konsumenten heranrücken müssen“, sagt Ehm.
Langfristige Wachstumsperspektiven
„Für die Akquisition von Logistikobjekten sprechen zudem die langfristigen Wachstumsperspektiven des Sektors, die nicht zuletzt von der Dynamik im Onlinehandel getragen werden“, so Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Hier lohnt sich ein Blick in die USA, wo im vergangenen Jahr fast genauso viel Geld in Logistik- und Industrieimmobilien wie in Handelsobjekte floss. Eine strukturelle Verschiebung, die es auch für Deutschland weiter zu beobachten gilt.“
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Den Logistikmieten seien dennoch enge Grenzen gesetzt, nicht zuletzt wegen der vergleichsweise geringen Margen im Handel und in der Logistikbranche. Kurzfristig sei nicht mit einem Anstieg zu rechnen. Das schmälere die Gewinne der Projektentwickler jedoch nicht, sie könnten aufgrund der gesunkenen Anfangsrenditen weiterhin günstige Mieten anbieten.
Im Durchschnitt der Top-sieben-Märkte lagen die Spitzenrenditen für Logistikobjekte laut Savills zum Ende des vergangenen Jahres bei 5,4 Prozent. Für einzelne Premiumobjekte wurden sogar noch niedrigere Renditen erzielt. Trotz eines signifikanten Renditerückgangs von 100 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr liege das Renditeniveau damit immer noch deutlich über dem von Büro- oder Geschäftshäusern. (kl)
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