„Soweit die gesetzliche Regelung. Fälle aus der Praxis zeigen jedoch, dass Vermieter oft nicht zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden und auch Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen auf die Miete umlegen wollen“, warnt Schlör.
Modernisierende Instandsetzung
Wenn eine Modernisierung etwa aufgrund veralteter Technik unausweichlich ist und der Vermieter nicht mehr zwischen Instandsetzung und Aufwertung wählen kann, handele es sich um Instandmodernisierung oder modernisierende Instandsetzung.
So habe das Landgericht Hamburg 2012 in einem Streit um den Austausch von Nachtspeicheröfen geurteilt und die Maßnahmen bezüglich der Kosten als normale Instandsetzung bewertet (Urteil 913 C 21/12). Dementsprechend sei eine Mieterhöhung nicht begründet gewesen und die Mieter hätten Recht erhalten.
Auflistung der Baumaßnahmen
Ein anderer Fall am Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 48 C 4169/10) zeige, dass sich ein genauer Blick auf die Auflistung der Baumaßnahmen lohnt: von den Modernisierungen, die laut Vermieterin eine Mieterhöhung von monatlich 31,31 Euro rechtfertigten, habe die Rechtsprechung lediglich nur einen Teil als Modernisierung angesehen.
Zudem habe die Endabrechnung Posten aufgewiesen, die zuvor nicht angekündigt gewesen seien – ein Verstoß gegen das Mietrecht und somit keine Grundlage zur Mieterhöhung.
„Den Austausch der 50 Jahre alten Badewanne, die damit verbundenen Arbeiten an Fliesen, Feininstallationen und selbst deren Folgekosten stufte das Gericht als Instandsetzung-beziehungsweise Instandhaltung ein. Am Ende habe die rechtskonforme Erhöhung der Miete bei nur 8,19 Euro im Monat gelegen“, so Schlör.
Vermieter ist zu Transparenz verpflichtet
Im Münsteraner Rechtsstreit habe die Aufschlüsselung aller durchgeführten Maßnahmen unter anderem die Grundlage für die Klage des Mieters geboten. Vermieter mit Modernisierungsvorhaben seien deshalb rechtlich verpflichtet, ihre Mieter über die Planungen transparent zu informieren.
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Damit eine Überschneidung mit Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen werden könne, müsse der Vermieter im Vorfeld sämtliche Posten aufschlüsseln – es reiche nicht, nur die Gesamtkosten anzugeben.
„Mindestens drei Monate vor Beginn muss ein bauliches Vorhaben allen Mietern schriftlich angekündigt werden und über die voraussichtliche Dauer informieren. Diese Frist kann der Mieter zur Prüfung des Bauvorhabens und gegebenenfalls zum Widerspruch nutzen“, sagt Schlör. Zudem trete bei einer angekündigten Mieterhöhung eine Sonderkündigungsfrist von zwei Monaten in Kraft.(kl)
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