Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen immer dann auf eigene Kosten durchführen muss, wenn Bedarf besteht – auch im laufenden Mietverhältnis. In der Regel wird diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen.
Nach der geltenden Rechtsprechung kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aber nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renovierungsbedürftig gewesen ist oder wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Renovierung der Wohnung überlässt.
Dazu sind Schönheitsreparaturklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Vornahme von Schönheitsreparaturen an den individuellen Grad der Abnutzung knüpfen. Unzulässig sind Klauseln, die den Mieter unabhängig von der Erforderlichkeit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu diesen verpflichten. Aus diesem Grund sind starre Fristenpläne unwirksam, die dem Mieter nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegen.
Schönheitsreparaturklauseln müssen zudem an die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anknüpfen. Daher sind die früher weitverbreiteten sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten sollen, bei Auszug einen Anteil der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen, im März 2015 ebenfalls vom Bundesgerichtshof für ungültig erklärt worden. Einige Mietvertragsformulare sehen daher mittlerweile nur noch kurz und knapp die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor.
Schließlich dürfen dem Mieter für die Rückgabe einer Wohnung keine einschränkenden Vorgaben gemacht werden. So kann ein Mieter zwar verpflichtet werden, eine Wohnung in hellen, neutralen, üblichen Farben zurückzugeben. Ausgeschlossen ist hingegen, einen Mieter dazu zu verpflichten, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben. Bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren die Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Frist zur Verjährung beginnt bereits mit Übergabe der Wohnung an den Vermieter zu laufen. Dies ist regelmäßig mit der Rückgabe der Schlüssel der Fall.
Modernisierung: Durch eine Modernisierung kann eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Von der Modernisierung zu unterscheiden sind Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten, die lediglich dem Erhalt der Mietsache dienen. Modernisierungen können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter durchgeführt werden.
Grundsätzlich erlaubt das Mietrecht dem Vermieter eine Mieterhöhung in Folge einer Modernisierung. Nach Paragraf 559 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten errechnen.
Gordon Gross ist beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, Berlin, zuständig für Politik.
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