Die Banken sind daher verpflichtet zu prüfen, ob ein Immobilienkäufer die Darlehensbelastung auch nach Ablauf der Zinsbindung tragen kann. Dazu berechnen sie die sogenannte nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit.
Mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe
„Dazu wird für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung eine fiktive Annuität berechnet, die etwa bei einer jährlichen Belastung zwischen sieben und neun Prozent dieser Summe liegen kann“, erläutert Dirk Günther, Geschäftsführer der Interhyp-Tochter Prohyp. Dieser Betrag muss für den Kunden zu stemmen sein. Erweise sich dies als knapp, so helfe die Wahl einer längeren Laufzeit des ersten Darlehens.
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„Wenn ein Käufer zunächst über 20 statt über zehn Jahre finanziert, so ist seine Restschuld nach Ablauf von 20 Jahren natürlich geringer als nach zehn Jahren“, sagt Günther. Viele Banken bieten inzwischen eine mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe während der Laufzeit an. Mit ihr kann die Darlehensbelastung flexibler an die persönliche Lebenssituation angepasst werden.
So könnte etwa ein Doppelverdienerpaar mit einer hohen Tilgung von drei bis vier Prozent pro Jahr starten und im Falle einer Familiengründung, wenn einer der beiden eine Auszeit nimmt, die Tilgungshöhe und damit die monatliche Belastung zurückfahren.
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