Nur noch bis einschließlich 21. Juni 2016 können Immobilien-Darlehensverträge aus September 2002 bis Juni 2010 wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen aufgehoben werden. Die Erfolgsaussichten für den Umstieg aus teuren in historisch niedrig verzinste Baukredite sind ausgezeichnet. Gastbeitrag von Armin Wahlenmaier, Kanzlei Trewius
In einem ersten Schritt sollte ein versierter Fachanwalt den Immobilien-Darlehensvertrag und dessen Widerrufsbelehrung im Hinblick auf rechtlich nicht haltbare und deshalb falsche Formulierungen überprüfen.
Vergleichsweise kleine Ursache, aber große Wirkung: Wer vor Jahren einen Immobilienkredit von angenommen 300.000 Euro aufgenommen hat, zahlt seitdem dafür bei fünf Prozent Nominalzins Jahr für Jahr 15.000 Euro an seine Bank oder Sparkasse. Ein Darlehen in gleicher Höhe, das in diesen Wochen und Monaten abgeschlossen wird, kostet nur rund 6.000 Euro jährlich, weil Baugeld nach wie vor historisch preiswert ist.
Wiederrufsbelehrung prüfen
Der Ausstieg aus einem noch laufenden teuren Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung funktioniert nur, falls der damalige Darlehensvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält und der Kreditnehmer seine Verbraucherrechte mithilfe eines versierten Fachanwalts außergerichtlich oder per Klage durchsetzt.
Mehr als 80 Prozent aller Immobilien-Darlehensverträge, die unsere Kanzlei überprüft hat, enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Dabei tauchen einige der durch höchstrichterliche Rechtsprechung als solche monierten Fehler überdurchschnittlich häufig auf.
„Die Frist beginnt frühestens …“: Diese Formulierung ist ein typisches Indiz für eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, die auch der Darlehensnehmer selbst erkennen kann. Sobald die Widerrufsbelehrung in einem Immobilien-Darlehensvertrag diese Formulierung enthält, ist sie mit großer Wahrscheinlichkeit fehlerhaft. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen III ZR 83/11 fest.
„… die Vertragsurkunde, der schriftliche Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Vertragsantrags …“: Sofern der Immobilien-Kreditvertrag diese Formulierung enthält, kann er ebenfalls widerrufen werden. Diese Formulierung ist ein typischer Fehler, der häufig von Volksbanken, Raiffeisenbanken, PSD-Banken und Sparda-Banken gemacht wurde.
Fernabsatzverträge oft mangelhaft
Fernabsatzverträge: Bei diesen wurden Darlehensverträge ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, also ohne persönliche Kontakte in einer Niederlassung des Kreditinstituts, abgeschlossen. Bei allen Darlehensverträgen, die auf Grundlage des Fernabsatzgesetzes vereinbart wurden und werden, beginnt die Widerrufsfrist nicht vor Erfüllung der Informationspflichten nach Paragraf 312 c Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Falls die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag keinen Hinweis darauf enthält, ist sie fehlerhaft.
Überdies beginnt die Widerrufsfrist in diesen Fällen nur, nachdem der Darlehensnehmer eine Information über den Betrag erhalten hat, den er im Fall des Widerrufs für die Überlassung des Kredits bis zu dessen Tilgung bezahlen muss. Eine entsprechende Information durch den Darlehensgeber lautet sinngemäß: „Für den Zeitraum zwischen Auszahlung und Rückzahlung ist bei vollständiger Inanspruchnahme pro Tag ein Zinsbetrag in Höhe von XX,XX Euro zu zahlen.“ Sollte also eine solche Information bei Fernabsatzverträgen fehlen, kann der Immobilien-Darlehensvertrag auch aus diesem Grund widerrufen werden.
Widerrufsrecht gilt auch für bereits abgelöste Darlehen
Das oft so genannte ewige Widerrufsrecht endet nach dem Willen des Gesetzgebers für viele Altverträge am 21. Juni 2016. Immobilieneigentümer, die bislang nicht aktiv geworden sind und deren teuer verzinste Darlehensverträge noch länger laufen, sollten diese im Hinblick auf fehlerhafte Widerrufsbelehrungen von einem versierten Fachanwalt überprüfen lassen.
Aber auch wer ein längst abgelöstes Immobiliendarlehen widerruft, kann mit erheblichen Rückzahlungen des Kreditinstituts rechnen. Gegebenenfalls kann ein Kreditnehmer durch einen erfolgreichen Ausstieg aus seinem Vertrag alles in allem einen fünfstelligen Eurobetrag an Zinsen einsparen.
Autor Armin Wahlenmaier ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Partner der Rechtsanwaltskanzlei Trewius in Eislingen.
Foto: Kanzlei Trewius
